广州万科白云区机场路版块项目市场可行性研究分析报告.doc

广州万科白云区机场路版块项目市场可行性研究分析报告 目 录 1. 白云分区整体发展政策 3 1.1 规划纲要 3 1.2 宏观经济 4 1.3 人口发展 9 2. 发展前景 11 2.1 广州市发展规划 11 2.2 白云区发展规划 12 2.3 2006-2010年本区域重点发展区域情况 14 3. 白云区综合交通情况 33 3.1 空港交通系统 33 3.2 地铁 34 3.3 高速道路 36 4. 白云区以及周边区域专业市场的发展状况 39 4.1 白云区域 39 4.2 周边区域 44 5. 广州房地产市场 53 5.1 2006年房地产开发投资情况 53 5.2 2006年商品房预售市场 57 5.3 近年商品房交易市场 58 5.4 2006年房屋交易市场 60 6. 白云区房地产市场 65 6.1 商品住宅交易情况 66 6.2 二手住宅交易情况 67 6.3 竞争板块未来供应量 68 7. 三大板块产品分析 71 7.1 产品户型统计 72 7.2 历年价格 83 7.3 小区配套设置 87 7.4 交楼标准配置 88 7.5 规划建筑风格 91 7.6 产品特色 92 7.7 营销定位 94 7.8 户型特色 96 7.9 销售进度 108 白云分区整体发展政策 规划纲要 区域发展定位 白云区作为广州都会区的一部分，是流溪河水源涵养区、广州重要的商贸物流区和休闲旅游地，也将是广州未来最为重要的无污染工业基地。华南快速干线附近区域以内属广州中心城区，白云区是广州旧区北部疏解区，作为广州传统商业贸易功能的延伸、旧城功能的补充，可发展全市性的商贸物流业，开发低密度的居住区，重点开发以白云新城为中心的区域。白云区最终将建设成为生态环境优美，山水特色突出的现代化都市郊区。 宏观经济 经济总量跃上新台阶 2005年白云区生产总值（GDP）达513.46亿元，增长13.2%，增速比2004年提高1.2%，综合经济实力首次迈上500亿元的新台阶。在全市十二个区、县级市当中，白云区经济总量排列第四，居越秀区（889.38亿元）、天河区（888.81亿元）、萝岗区（532.06亿元）之后；增长速度排列第六位，比全市平均增速高出0.2%，居南沙区（28.9%）、花都区（20.8%）、萝岗区（15.5%）、天河区（14%）以及增城市（13.9%）之后。按75.5万户籍人口计算，人均生产总值68011元，比上年增长11.5%。 第一产业实现增加值22.76亿元，比上年增长8%，对白云区经济增长的贡献率为2.78%。第二产业实现增加值161.42亿元，增长9.2%，对白云区经济增长的贡献率为24.7%，拉动经济增长3.25%。第三产业实现增加值329.28亿元，增长15.9%，对白云区经济增长的贡献率为72.52%，拉动经济增长9.54%。 经济结构调整优化 三次产业的比例为4.4：31.5：64.1，与2004年4.6：32.3：63.1的结构相比，第一产业比重下降0.2%，第二产业比重下降0.8%（其中工业比重提高1.2%），第三产业比重提高1%，产业结构调整趋于优化。 第三产业发展步伐加快。商贸市场活跃，全年实现商品销售总额580.02亿元，增长25.1%；完成社会消费品零售总额265.12亿元，增长13.6%，其中批零贸易业增长13.4%，餐饮业增长14.6%；20个亿元以上市场成交额高达236.27亿元，比上年增长46.9%。物流业发展态势良好，全年交通运输仓储业实现增加值149.42亿元，比上年增长17.5%，占第三产业的45.4%，对白云区经济的贡献率为37.14%。旅游业不断升温，帽峰山开发步伐加快推进，全年共接待游客34万人次，收入163万元。 工业经济发展稳定性增强。尽管受电力紧张、原材料价格上涨、部分劳动密集型企业搬迁、行政区划调整等复杂因素影响，但在区委、区政府的积极应对下，白云区仍完成工业总产值556.41亿元，增长16.5%，实现工业增加值148.66亿元，比上年增长16.1%，拉动白云区经济增长了4.95%。工业发展的稳定性增强，主要得益于：第一，重工业比重不断提高。2005年规模以上轻工业、重工业分别完成产值191.02亿元、243.33亿元，分别增长12.9%、17%，重工业占规模以上工业总产值的56%，比2004年提高了1%。第二，工业聚集趋势不断增强。一是五大支柱工业稳步发展，塑料制品业、皮革制品业、通信设备制品业、电气机械制造业和交通运输设备制造业共完成工业总产值246.12亿元，比上年增长16.2%。其中，通信设备制品业和电气机械制造业分别完成产值39.89亿元和81.89亿元，高增长21.7%和55.1%。二是园区工业保持较快增长。三大工业园区共有投产企业69户，其中18户是今年新增企业。