蓝天康城一期尾盘营销策划案蓝天康城一期尾盘营销策划案.docVIP

蓝天康城一期尾盘 营销策划案 前言 感谢贵公司对我们的信任与支持，使我们能有机会参与到“蓝天康城”一期的推广、策划、销售工作之中。作为专业地产销售公司，通过长期的实践与探索，我们积累了大量经验，并逐渐形成了一套地产推广策划及销售理论，为此我们本着积极、务实、专业的态度，为本项目制定实效的营销策划案略，以期产生良好的广告效应，达到预期销售效果。 经过前期的调查，我们对项目本身已有了初步的了解。因此本方案不涉及项目投资策划及项目设计策划内容，重点只对项目的现阶段所面临的困难及营销策略做出调研与分析，希望与贵公司共同探讨，不当之处还望贵公司指正。 第一部分 市场分析 经济情况分析 绥阳县位于贵州黔北腹地大娄山脉中段，地处长江经济带和重庆经济辐射区，总面积2566平方公里，辖12镇3乡 偏 好 潜在消费群体 首次置业 基本配套设施、相应绿化、一般区域环境 个体工商户、具备一定经济实力的外来人员、周边乡镇客户，中高收入阶层 二次置业 对配套设施、居住理念、区域文化要求较高 多以本地居民为主，具备较强的经济能力 投资 注重物业升值潜力，要求较高的流动性 多以本地居民为主，具备较强的经济能力 人口细分 家庭人口组成 住　　宅　　类　　型 单身青年 无子女夫妇 出租房或套房，多在工作地附近， 小公寓租赁或自有 成年家庭（有子女） 老家庭（人口较多） 较大住宅，要求良好的子女学习环境和居住环境　　　 大面积住宅，具有充分的活动空间 空巢（子女成年离家） 较小的住宅或公寓，要求方便的生活配套设施 老年单身 较小的住宅、公寓、老年公寓，要求方便的生活配套设施 （二）、依据项目的品质及区域位置，我们将项目的目标客户群体做出如下划分： 主要目标客户群体：项目所体现的品质是高档的大规模住宅小区，代表了现阶段绥阳房地产业发展的最高水平，只有经济基础才能享有上层生活，且项目现可售房源面积偏大，因此本项目的主要目标客户群体所具有的共同点就是拥有较高的、稳定的经济来源中上层生活群体： 1）、公务员及医疗、教育系统等职工（主要）：此部分消费群体是购买本项目的中坚力量，尤其是具有一定社会地位的公务员，此部分消费群体一个最基本的特性是工作及经济来源比较稳定，文化层次较高，对新事物的接受和适应速度较快，对于高品质生活有一定向往程度。 2）、个体工商户及其他中高收入群体（主要）：个体工商户的经济能力，已经具备了对于本项目的消费能力，但是对于此部分消费群体要加强其消费观念的引导。 3）、周边乡镇客户（主要）：此部分消费群体主要指绥阳县各乡镇高收入渴望往县城发展的群体。 次要目标客户群体： 1）、中小企业主（主要）：中小企业主对高端生活的追求比较直接，对城市化及繁荣便利程度追求较高，大部分群体可能选择在遵义市内购买物业，本项目对部分此类消费群体有吸引力。 2）、投资者（次要）：投资者最为注重的是其投资回报率，其次关注其投资品种的变现能力，绥阳的房地产市场发展已经经过一段比较长的时期，市场的价格上涨空间已经不如以前；从目前宏观房地产市场的发展形势来看，市场观望情绪比较严重，且由于07年以来CPI的大幅增长，房地产投资的收益率逐步降低，随着各地房地产开发速度的加快，其变现能力也出现了下降，资本市场目前对于房地产市场尤其是住宅市场的关注程度并不高，本项目的住宅部分面积偏大，对于此部分消费群体吸引力不大，相对而言，面积较小的独立商铺有一定的市场吸引力。 第三部分 营销推广 销售策划 一、项目目前所面临的困难及解决方案： 任何一个项目在尾盘销售期时，销售进度都会放缓，面临的困难也相对较大： 1、现阶段主力户型较大：项目现阶段可售房源住宅部分主力户型的面积大于130㎡，以项目目前的销售价格1280/㎡计算，130㎡总价为166400元，按揭首付款为5万元，对于县城来说，市场接受能力相对有限。 针对以上困难，其解决方式主要在于销售人员对于大户型推广上的把握度，重点推介大户型的优势，同时针对较大面积的户型，适当增加优惠权限，使客户能有一定的心理平衡，同时提高客户的接受能力。 2、楼层、朝向问题：目前剩余房源集中在销售情况不太理想的高楼层或低楼层，对于步梯房而言，高楼层对体能的消耗量大，低楼层安全性、防噪效果、通风效果、防潮效果等较差；对于电梯房而言，高楼层价格稍高，害怕停电。朝向问题会产生阳光直射。 针对以上问题，可适当采用一定差价，同时推广中避实就虚，扬长避短。 3、商铺面积：现于房源的商铺面积主要介于30—80㎡之间，如按4500/㎡计算，总价36万，按揭首付款18万，市场接受能力有限。 针对以上问题，可考虑将部分大面积商铺进行适当划分，将独立的商铺面积缩小，提高市场接受能力，同时加快招商步伐，提高商铺出租率。采