十一江都市房地产分析.doc

第34期 2011 07 20 “十一五”期间江都市房地产业快速发展 ?“十一五”期间，国民经济快速发展、人民生活持续改善，江都市房地产业发展迅速。在中央和地方一系列促进房地产市场健康发展政策措施的推动下，我市房地产业呈现出开发规模持续扩张、开发实力明显增强，开发结构逐步优化、商品住房购销两旺的良好局面。在改善居民住房条件、提升城市整体功能、带动相关产业发展等方面发挥了积极的作用，对促进全市国民经济持续、健康、快速发展作出了重要的贡献。 一、房地产市场发展基本情况 （一）房地产业投资状况 1、投资增长较快、增速回落。“十一五”期间，我市房地产市场在国家宏观政策向好，经济持续快速发展、城市建设日新月异、居民生活不断提高的大环境下，呈现出规模增、速度降的发展态势。“十一五”的五年，江都市房地产开发投资总额达129.31亿元，是“十五”的3.68倍。房地产业年投资完成额由2006年的14.86亿元上升到2010年的36.98亿元。年均投资25.86亿元，是“十五”年均投资的3.9倍，是“九五”后三年13.6倍。投资增速有所回落。“十一五”、“十五”及“九五”后三年，房地产投资年均增速分别为28.52%、35.93%和31.52%。从2008年开始，国家采取宏观调控政策，采取一系列控制房地产价格过快增长的措施，房地产市场则经历了V型震荡：2005—2008年初高速增长、2008年中—2009年初金融危机形成短暂的剧烈调整、2009年中开始迅速反转增长。（见表一） 表一：十一五江都市房地产投资增速情况 2、投资比重稳定、产业地位凸现。“十一五”期间，我市的房地产开发投资额在全社会固定资产投资中所占比重维持稳定。2006年—2010年，房地产投资占全社会投资的比重分别为14%、14.82%、11.23%、13.05%和12.32%。从行业投向情况看，我市的房地产业投资为除制造业投资外的第二大行业，对拉动服务业投资乃至全社会固定资产投资起到了积极而重大的影响, 房地产业地位凸现。 表二：十一五江都市房地产投资完成情况 3、投资结构较合理、区域协调发展。房地产市场经过多年的发展，渐趋成熟，投资结构日益合理，形成了以住宅为主、商务为辅的投资格局。“十一五”期间，累计住宅投资111.32亿元，占商品房开发投资总额的86.09%，年均增长32.55%，快于房地产投资增速4.03个百分点；而商用房、办公楼等商务房亦占一定比例，与城市发展、市场需求相适应。　　 （二）房地产开发情况 1、开发能力迅速扩张。“十一五”期间，随着房地产投资力度的加大，商品房施工规模迅速扩大。自2006年以来，江都的房地产市场进入了快速发展期， 累计商品房施工面积总量达1332.39万平方米，是“十五”的4.2倍，年均增长25.46%。 2、供应能力不断增强。“十一五”期间，我市商品房竣工面积总量达381.35万平方米，是“十五”的2.4倍，年均增长22.94%。房地产市场需求旺盛，房地产开发量持续增加，市场供应充足，保障了我市房地产市场的持续发展。 （三）房地产销售情况 1、销售量持续增长。在房地产投资开发高速增长的同时，江都商品房市场交易火爆，商品房销售面积持续大幅增长，产销良好。“十一五”期间，江都市商品房销售面积总量达451.36万平方米，是“十五”的3.1倍，年均增幅17.48%；其中住宅销售416.99万平方米，年均增长19.61%，占全部商品房销售面积的92.38%。 2、个人消费是市场主体。“十一五”时期，个人购房占比逐年提高，个人消费成为市场主体。商品房个人消费的提升，主要是1998年以来，住房制度改革的推进以及居民住房需求的增加，特别是近年来经济的快速增长，人均收入水平的不断提高，居民改善住宅的需求旺盛。 3、商品房价格大幅上涨。“十一五”时期，是我市房价快速上涨时期，其价格上涨速度之快，幅度之大，前所未有。房价的快速上涨既成为社会关注的焦点，也成为政府调控的重点。至2010年，江都新建商品房平均合同成交价格为4590元/平方米，是2005年的2.28倍，年均增幅17.72%。 商品房价格上涨的主要原因，一是土地价格上涨，江都推出的土地使用权出让招标拍卖新政策以后土地价格快速上涨，增加了开发成本；二是近年来建筑材料价格上涨，使商品房刚性成本增加；三是新建住宅品质(建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境优化等)提升，投入增大导致房价上涨；四是房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬；五是投资和投机性购房拉动，需求增加，市场增大。 　 二、房地产业蓬勃发展，作用巨大 　　房地产业日益成为国民经济重要支柱产业。