物业管理理论与实务(第三版)-06章教学辅导.docVIP

第六章 早期介入与前期物业管理 教学提示 本章围绕物业管理的早期介入和前期物业管理，对它们的定义和内容进行了阐述。除此之外，本章还介绍了对两个重要的制度——物业管理招投标制度和物业的承接查验制度。本章对物业管理招投标的主体、原则、形式以及重要环节进行了论述，接下来对承接查验的概念、步骤、标准和物业管理工作的移交进行了说明。 重点讲解 1、物业管理早期介入 物业管理早期介入是指物业管理企业在接管竣工物业之前，接受发展商的委托，早期介入项目的开发建设，以便建成后的物业能够满足业主和使用人的要求。物业管理早期介入的作用是完善物业的整体功能，有效提高施工质量，为验收接管后的工作打好基础。物业管理早期介入参与项目的立项决策阶段、规划设计阶段、施工安装阶段、接管准备阶段。在立项决策阶段，物业管理人员的主要工作是对该项目的市场定位、潜在业主的构成和消费水平、周边的物业管理概况以及日后物业管理和服务的内容、标准、成本、利润测算等多方面提供参考建议；在规划设计阶段，物业管理企业此时的主要工作是对养护、维修、建筑材料的选用、日常管理、日后服务、 物业自身等方面提出自己的看法和建议；在施工安装阶段，物业管理企业的主要工作是派员到施工现场，发觉的缺陷问题或遗漏项目向开发商反映，以便采取相应的整改措施；在接管准备阶段物业管理企业与房地产开发企业就前期物业管理进行协商。 2、前期物业管理 前期物业管理就是指物业竣工验收后（准确地说是前期物业服务合同生效以后）至业主或业主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。它的包括以下内容：管理机构的设立和人员的培训，物业管理公司落实该物业的管理机构设置以及管理人员的配备。机构的设置应考虑委托物业的类型、面积等因素；人员的配备包括管理人员的选派和操作人员的招聘或委派；规章制度的制定，制定一些适用的制度和细则，如管理机构的职责范围、各岗位职责说明、停车库管理规定、住户手册等，同时还应协助建设单位制定临时业主公约；物业的验收和接管，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并接受房地产开发企业移交物业相关资料；进户管理，物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住的书面通知书，实地验收物业，签订《业主临时公约》，要求业主或使用人如实填写登记卡，发放《用户手册》，筹集维修基金，预收物业管理费或租金，介绍所在区域和社区相关部门的办事指南，办妥必要手续后，业主或使用人即可签领钥匙，完成进户程序。 3、物业管理招投标的概念和主体 物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。 物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。 物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。 物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司（以下简称投标人）。 4、承接查验的概念 物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型，前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。 难点释疑 1、物业管理早期介入与前期物业管理的区别 早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在：一是内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务；二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主和建设单位（如果建设单位尚未销售完房屋，或者房屋虽然已经销售但尚未交付给业主），并按规定向业主和建设单位收取物业管理服务费用。 2.前期物业管理的起止时间 从准确意义上来说，前期物业管理的开始时间是前期物业服务合同的生效，结束时间是业主委员会同物业服务企业（可能是从事前期物业管理的物业服务企业，也可能是新的物业服务企业）所前确定的物业服务合同生效。 3. 前期物业服务合同同物业服务合同的差别 物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于： （1）订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人