20100714化州橘州公园项目发展战略N.ppt

* 分为1、2号两个会所，均衡覆盖所有地块，并在功能上形成互补 确定配套——会所规划排布 现有道路 城市主干道 社区主干道 1号会所 辐射半径 2号会所 1号会所——豪华水岸会所 位于项目东边城市主干道与社区主干道交叉处 建筑面积3000㎡左右，包含了项目功能定位中绝大部分功能，项目启动期时作为售楼处，后期作为会所 充分发挥邻近水资源，打造豪华水岸会所 服务对象：主要是启动区内的别墅、洋房业主 2号泛会所——高级社区泛会所 位于项目西边社区主干道交叉处 ，建筑面积2000 ㎡左右，功能较少，主要是满足居民日常生活的商业、运动、休闲需求，与1号会所功能形成互补，档次中高端 服务对象：主要是周边洋房、多层、高层业主 * 会所档次 功能设置 消费人群 会所运营 控成本前提下，按星级酒店标准建设 多采用使用频率高的设施，确保各功能落地 重点满足女人和孩子等高频率消费群体 按功能分组外包，物业公司统筹 半封闭式运营 会所形象定位—— 橘州公园项目会所定位化州第一、大茂名区知名会所，引领富裕阶层崭新的生活方式 会所定位原则 * 根据案例及本项目具体指标，确定学校规模为36个班，总占地约23亩 确定配套——学校规模及成本估算 项目 学校 规模、密度 班级设置 投资额 单位面积成本 深圳桃源居（180万平米） 清华实验学校 占地20万平米，建面12万平米，R=0.6 3.5亿 2917元/平米 北京奥林匹克花园（100万平米） 北师大附属小学 幼儿园 幼儿园占地面积3010平米，建面3583平米 幼儿园设12个班 3000万元 4550元/平米 深圳鼎太风华（42万平米） 南山试验小学 占地1万平米 建面7880平米 R=0.79 24个班，现有班级7个 3000万元 3807元/平米 西安白桦林居（40万平米） 幼儿园、小学、初中 占地4万平米 建面3.5万平米，R=0.88 初中小学共48个班，中学为主 7000万元 2000元/平米 山东临沂沂河花园 沂河实验学校 实验学校的标准配套，占地2.4万平米 12个班幼儿园，24个中小学 4300万元 1792元/平米 星河湾（占地80万平米，已建70万平米） 执信中学 占地8万平米，按省一级标准建设，校舍面积8,6万平米，体育场2.4万平米 60班，2478人 2亿 2326元/平米 本项目设置小学及幼儿园，共36个班，其中小学24个班，幼儿园12个班 根据案例估算学校总建筑面积约12000㎡，按经验容积率0.8计算，学校占地约23亩（15000㎡） 项目总建筑面积至少在60万㎡ 成本控制，学校的规模不宜太大 * 学校总成本估算：总成本（不包括土地成本）2940万元左右 若取学校经验容积率为0.8，则属于多层范围，按照化州市水平，取单位面积建安成本为1200元/㎡ 建安成本 根据现有的学校案例，实验学校36个班装修设备费经验值计算需要1500万元，单位面积装修设备费为1250元/㎡ 装修设备 + 建安成本+装修设备，得出学校的单位面积成本约2450元/㎡ 投资建设学校的总成本（不包括学校土地成本）=12000*2450=2940万元 确定配套——学校规模及成本估算 * 学校位置选择在项目东侧紧邻橘州公园处 现有道路 城市主干道 社区主干道 学校选址原则 选择地块价值最低的位置 学校的位置要具有很好的昭示性 学校环境吵闹，应该尽量将学校放置在外围区域 学校 学校位置选择在项目东侧紧邻橘州公园处 紧邻城市主干道，昭示性好，同时与主会所邻近，形成双核心引爆点 此处地块价值最低 此处为地块边缘，远离地块核心区，能够在满足学校“闹”的特质的同时不对周边别墅、洋房等高端物业造成噪音影响 确定配套——学校规划排布 * 初步测算项目容纳总人口约2.3万人，根据商业规模模型计算，同时考虑商业的部分向外辐射功能，商业规模确定约30000 ㎡ 商业规模模型：700~900㎡/千人 根据中国一般城市商业配建指标，商业规模与社区人口适宜的配比关系应该达到700~900㎡/千人 初步测算项目容纳总人口：2.3万人 按照经验值计算，一般二、三线城市楼盘人均居住面积约25~30㎡，而本项目建造了大量别墅、洋房等低密度物业，因而人均居住面积更高，初步估值35㎡ 根据一、二、三阶段物业类型定位，初步测算项目综合容积率约为R=1，则测算项目总建筑面积约为80万㎡ 根据以上两项，测算出项目容纳总人口约=80/35=2.3万人 项目商业规模约30000 ㎡ 按人口计算项目商业规模=（700~900）*23000/1000=16100~20700㎡ 考虑部分向外辐射功能 考虑商业的部分向外辐射功能 商业步行街的合理服务半径、辐射半径为800-1000 ㎡，项目商业规模大，在化州影响力大，因