东台时代豪庭项目价格建议报告201010122648560.pptVIP

* ＠ 2010 NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构） * 本报告仅供客户内部使用，版权归新聚仁机构所有，内容严格保密。 东台时代豪庭项目价格建议报告 2010 NEW TALENTEAM GROUP （ 新 聚 仁 机 构） 2010.10.26 报告框架 第一部分 项目市场定位 第二部分 项目价格建议 第一部分 项目市场定位 区位环境理解 竞争市场理解 产品平台理解 项目自身定位 [区位环境理解] * 11 23448元 340亿元 145万 如皋 10 26280元 318亿元 121万 泰兴 9 26752元 313亿元 117万 东台 8 29714元 312亿元 105万 如东 7 30750元 246亿元 80万 姜堰 6 31632元 310亿元 98万 海安 5 33150元 242亿元 73万 大丰 4 33214元 372亿元 112万 启东 3 34960元 437亿元 125万 通州 2 36039元 364亿元 101万 靖江 1 43000元 430亿元? 100万 海门 排名 人均GDP GDP 人口 县市 区位理解1 —— 经济支撑不足，高端客源外溢 2009年东台GDP总量313.63亿元，排名江苏66个县市第23，人均GDP仅为33名，排名江苏中游水平； 2009年东台人均GDP26752元，排名远落后于海门、靖江等地，经济基础差距较大； 经济基础相对落后，高端客源外溢导致房地产走势平稳，受政策影响较小。 4500-5000 26752元 东台 6000-7000 33214元 启东 6000-7000 34960元 通州 6500-7200 36039元 靖江 7000-8000 43000元 海门 市中心均价 人均GDP 县市 城市交通体系不发达，目前始发到外地的铁路班次仅为7班，到南京仅1班，受省会等中心城市的交通辐射不足； 由于城市位于江苏北段，距离南京、上海等地较远，同时区域公路交通体系不发达导致公路交通时间需4个小时左右，导致城市间往来稀疏。 城市理解2 ——客源封闭，外来客源导入不足 南京 上海 东台 260KM 260KM 经济支撑不足，对外交通体系缺乏，导致城市客源封闭，外来客源导入不足。 城市总体布局：为“东进北扩，南延西补”，未来城市主要向北、向东发展。 市区商业金融中心：进一步优化望海路传统商业街、鼓楼路步行街，加强北海路、海陵路商业街的建设。 城市南部生活区：利用南部丰富的水资源，打造为以居住、生态休闲、娱乐为主的休闲居住区。 经济开发区城北区：现状基础设施齐全，以布置一、二类工业为主，主要发展轻工、电子、精密机械等产业。 经济开发区城东区：交通便利，以二类工业为主，优先发展高新技术产业。 河西新区：依托新204国道的迁移扩建，建设人居环境示范区、文化、教育、科技产业发展区。 区位理解3 —— 市区核心价值 本案 北 扩 东进 主城区 核心区 项目所处主城区范围内，代表市区核心价值，享受核心区商业配套带来的价值辐射。 区位理解4—— 景观支撑、配套齐全 项目距离东台火车站为3公里，距离汽车站仅为800米； 富腾路：城市东西核心道路，东接海丰、六灶等镇，同时联通沿海高速；西接望海路，是东台传统商业街之一，项目距离核心商圈仅为1.6公里； 通榆河：沿河两边建设景观带，目前西面滨河公园以投入使用； 滨河新天地：位于项目西北角，总建面4万方，建成后将成为东台最高端的宴请、餐饮聚集地。 项目距离核心商圈较近，生活配套设施健全；沿河生态带建设使项目更具景观价值。 本案 东台火车站 东台汽车站 富腾路 望海路 通榆河 主城区 商业核心区 1.6KM ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 区位理解5—— 周边外部环境支撑不足 项目地块东面和北面均临天然河道，东面还有东进公园分布，景观价值明显； 项目东面有多处化工厂分布，对周边居民的生活品质产生了一定的影响。 河东面有化工厂分布，对外部景观造成一定影响，项目前期运作具有一定抗性。 东进公园 项目地块 东台汽车站 富腾路 范公南路 海盐路 滨河路 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 何垛河 通榆河 区位环境理解总结 1. 2. 3. 4. 城市基础产业落后，对外交通不足，导致客源封闭，高端客源外溢。 项目位于主城区范围，代表了主城区的核心价值，为项目打造高端个案提供基础。 项目距离核心商圈较近，受到生活配套的辐射，同时外部具有沿河景观支撑。 项目东面外部环境存在不足，对项目前期运作产生一定抗性。 [竞争市场理解] * 市场理解1 —— 概况 城市主要竞争个案集中在城中心及城南区域，其中以东方一品和汇仙湖金水湾最为代表； 汇仙湖金水湾：城南第一大盘，总建面56万方，以多层、洋房、小高层、联排产