海南中信泰富·神州半岛项目营销策划方案1.ppt

M型社会下的房地产规律： 高低端M市场适用不同调控政策（以各国为例） 由私人投资建设商品房 按市场价格出售 政府不做干预 低端房地产市场 高端房地产市场 新加坡 日本 香港 由政府统一提供组屋 政府统一投资，有偿提供 以收入水平为标准，按照公平合理的原则进行分配 市场化手段 政府对房屋的租金和出售价格不做干预 私人开发商投资建设商品房 政府对房屋的租金和出售价格不做干预 由政府统一提供公营住宅 地方政府建设，中央政府补贴 以抽签的方式进行分配 由政府统一提供公屋 政府统一投资 针对高端M市场： 基本采取放开市场手法 针对低端M市场： 采取政府提供福利住房 M型社会下的房地产规律：高端房地产市场对调控政策逆向反应激烈（以韩国为例） 2000年1月 2005年6月 房价上涨2.8倍 市场反应 韩国政府房地产调控措施：制定“如宪法般难以更改的房地产制度” “韩国政府的不动产政策如同不精明的猎人，为打一只野猪满山瞎跑，结果祸害了山里其他动物。” ——韩国总统李明博 市场类型 政策措施 低端房地产市场 加快公共宅地住宅建设 高端房地产市场 税收方面： 对全国5万-10万名拥有大量房地产的富裕阶层征收“综合房地产税” 出售第二套以上房产的卖主需交纳30%的资本收益税，07年起提高到60% 金融方面： □金融机构住房贷款额度不能超过实际市场房价的40% M型社会：面对中国向二元“M型社会” 发展的趋势，解决房价和谐问题要遵从市场规律，区分对待两个市场 区分对待两个M才能解决房价和谐问题 目前国内的环境形式下，一部分高档楼房价贵是正常的 对“大M”征收保有税、申报个税是正确的做法 通过政府的转移支付，增加适合“小M”房屋的供应，使价格降下来，而不是对房价管理“一刀切” 应鼓励居民转变消费观念，认同自己所在阶层的消费 要相信市场的长期力量，市场并不是无效的 华远研究认为，2011年开始，中国的保障房建设和供应将越来越落到实处，并以此引致住房的金融、土地等一系列政策的变化，从而逐步形成两个明显的市场，即商品房市场和保障房市场。保障房市场将迅速发展，对于商品房的调控压力会逐渐释放，而商品房市场也还存在着很大的发展空间，尤其是海南旅游地产的发展随着资源稀缺性逐渐显现，高端的旅游度假地产会表现出坚挺的一面…… 短时间内，一方面由于受本轮房地产政策调控的影响，另一方面，由于上一阶段国际旅游岛利好的透支发展；整体而言，短期内，房地产需要一定时间调整期； 长期来看，海南岛作为国际旅游，随着各项细则的逐步落地（如离岛免税、博彩等）及各项配套的完善，海南未来的房地产市场发展潜力巨大； 当下，结合国际旅游岛落地优惠政策及人民币对内贬值、通货膨胀继续加剧、国外热钱持续流入的态势下，旅游地产作为丰富投资、平衡资产配置、资金避险的手段来讲，仍是最好的选择之一； 未来，整合与创新海南高端旅游地产运营模式，将成为当下海南旅游地产突破之道。 海南市场判断——【短期观望，长期看好】 竞品项目解读 POINT 2 竞争项目选取 11KM 朝南 本案 二线海景 鲁能三亚湾 基本无海景 公主郡 6KM 东南 华润石梅湾 12KM 基本朝南 雅居乐清水湾 4.2KM 东南 富力湾 3.5KM 东南 红磡香水湾 0.7KM 东南 福湾 1KM 东南 香水湾1号 1KM 基本朝南 半山半岛 海岸线长度 海岸线朝向 项目 由于鲁能三亚湾和公主郡非一线海景，自然资源与本案有一定差距，故以上两案不是本案的竞争项目。 本案 华润石梅湾 香水湾1号 红磡香水湾 富力湾 清水湾 福湾 公主郡 半山半岛 鲁能三亚湾 清水湾和石梅湾海岸线较长，其中清水湾为纯南向沙滩，两者都是10平方公里以上整体开发的超大型项目，值得我们关注。 【自然资源】 竞争项目选取 万宁 陵水 三亚 区域 欲打造高质素的世界级的热带海滨度假区，树立鲜明的市场形象。 未定 华润石梅湾 规模庞大，配套高档，定位高端 未定 雅居乐清水湾 富力湾产品力尚可， 采取低价跑量的策略，定位中低端 小高层花园洋房8000 联排 11000 独栋 14000 （以上均3000装修） 富力湾 整体产品力较弱，定位中低端 小高层 8500（1000装修） 联排、独栋未定 红磡香水湾 海棠湾首次项目，定位中高端 公寓 15000-22000 （3000装修） 联排 27000-32000 （5000装修） 福湾 面向少数人及企业，顶级定位 预计 60000以上 香水湾1号 三亚数得着的海景社区 高层 27000 （ 3500装修） 独栋 29000 （4000-5000装修） 半山半岛 定位 均价 项目 由于红磡香水湾整体产品力较差，富力湾走低价走量策略，另外，香水湾1号定位为顶