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特殊用地评估难点分析及解决思路 摘要：本文着重分析《城镇土地估价规程》中各种估价方法，对于特殊用地评估业务的适用性，选择性地针对估价方法中重要参数和实务疑难等问题提出解决方法，目的在于解决特殊用地评估业务中涉及方法选择、适用原则及采集数据等实务难点，扩展特殊用地估价技术手段，有效提高估价实务疑难问题的解决思路。关键词：特殊用地 评估方法 实务难点一、引言随着大众创业、万众创新的热潮，全国风起云涌兴起各种行业与从业人员，大有“没有想不到，只有做不到”的趋势。在这种新想法、新创意层出不穷的浪潮中，行业壁垒被打破，思维定势被击穿，各种产业用地已经不能用“商业、住宅、工业”来笼统划分，那么遇到特殊用地的评估项目，应该如何着手？遵从什么原则？选用什么方法？这就是本文要讨论的内容。二、适用方法分析及相实务难点解析(一)特殊用地简介本文所探讨的特殊用地，是指非传统的住宅、商业、工业等单一用途或主要用途的占地项目。其实即使传统的住宅房地产开发项目，也不可避免留有部分建筑物底层商业、裙楼商业及地下车库等收益性房产，实际变成综合性房地产。更何况互联网浪潮之后，部分人员只需几台电脑、租间住户，即可变身成为创业团队，亦宅亦商。至于工业与商业的混合体，则多在产业型城镇出现，如义乌小商品城，潍坊风筝之乡，白沟箱包城等地，均是“前店后厂”、“家庭作坊式”企业，当地土地证书也多用“混合用地”来模糊界限。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)，城乡用地共分为2大类、9中类、16小类，虽说涵盖了大多数城乡现存行业，但如创业产业园区、生态停车场、动漫产业园、供应设施用地等名称，均无法与传统的三大类(商业、住宅、工业)相匹配或者修正。——之所以提及传统三大类，即是与各地的基准地价修正体系有关。(二)基准地价系数修正法涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途，能直接找到匹配最好，不能匹配，也想方设法寻找价值近似的理由加以说明，向预期的标准用途趋同。但是各地基准地价报告，往往无法穷尽各种用途的修正因素或提炼出该类用途的地价标准。这一方面是由政府招标和项目预算决定的，不可能大范围的进行调查，并对各类用途的地价及影响因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，毕竟将各种用途统一归类到“商住工”三大类，总比细分成十余种地价体系清晰明了。但在实践中发现，往往涉及争议性土地价格时，特殊用地的测算与解释是审核报告的扣分项和技术争端发起的源头，尤其是涉讼司法评估，可能仅仅因为没有二级地类的修正参数，就会拖延案件的审理，及至申请更换评估机构、申请技术裁决等。早在2008年，沈阳基准地价便有各种用途的二级修正系数，对于估价人员具有极大的参考性和可操作性。自2011年以后，各地的基准地价更新，北京、武汉、海口、广州等基准地价，多数都添加了用途修正参数表，对医疗、科教、仓储、物流、养老、殡葬等特殊用地，均提出适宜本地经济状况的参考用途和修正系数。这样，通过基准地价系数修正法，即可顺利完成特殊用地的评估测算。即使待估宗地所在地的基准地价没有用途修正，也可通过比较城市规模、经济水平等外在型指标，可选用待估宗地所在地临近的、规模近似的不同城镇的用途修正体系，进行测算，作为参考。(三)市场比较法及期日修正参数作为评估方法的鼻祖，市场比较法在特殊用地评估项目中似乎用处不大。原因有三：首先作为市场比较法的案例来源，选取时要剔除拍卖成交、抵押转让案例以及协议出让的数据，这样既可以排除现场竞价气氛对成交价格的干扰，也避免人情关系对抵押、转让价格的哄抬虚高，更能避免政府招商引资或历史原因对成交价格的不利影响。其次在土地市场网上，关于出让宗地的具体用途，并不像出让合同或产权证书上写的清晰准确，具体开发指标及用途分摊比例也没有可研报告描述的详实确切，只能通过简单的项目开发名称来选取案例，这就进一步缩小了可选案例的范围。最后，即使成交案例的价格可信，那么对于心理预期价位高企的委托方来讲，这个价格已经是“过去时”，而非将要招拍挂或者抵押可用的预期价格，换言之，不代表估价期日的土地市场地价水平。——那么期日修正不足以修正这个偏差么？期日修正参数，本身即作为基准地价系数修正法应用的一个参数，广泛应用于市场比较法与基准地价法的测算过程中，在剩余法(假设开发法)中，也应用于对不动产未来租售价格的动态分析。目前各主要评估机构的及优秀土地评估报告，采用的多为中国城市地价动态监测网公布的105个城市的地价增长率及地价指数。但在应用中有部分专家指出，该指数是综合该城市不同用途、不同区域的平均性指标，针对各个区的地价变动幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又应该参照哪个指标来拆解落实？毕竟待估宗地所在区域的单个地价指标，也仅仅是构成整个城市地价指标的一个权