某项目花园定位开发分析策划方案.ppt

…..地块项目定位开发分析 ……房地产开发有限公司 营 销 部 前 言 房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、 总体定位等方面的内容。 房地产的项目定位也是一个系统工程，它涉及到房地产全程运作过程中的建筑规划设计、园林环境设计、楼盘形象、产品类型、目标客户、价格策略、营销策略、宣传推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 项目定位考虑的因素 1、 本地的经济发展状况、房地产状况、房地产发展方向及开发经营水平。 2、 政府政策及宏观大环境对项目的影响。 3、 本地居民的消费购买力，目标客户的需求心理和消费特征。 4、 项目的初步设计规划。 5、 项目地块价值：通过细分定位，在符合市场需求的基础上，充分发掘地块的价值，实现项目效益最大化。 6、 公司内部的资源整合：在人力、物力、财力资源上充分有效地整合利用。 ….本地经济状况 2005年，本县社会经济全县实现生产总值52.51亿元，比上年增 长15.8%， 工农业总产值95.54亿元，增长22.49%，第三产业增加 值17.78亿元，增长13.7%。 民营经济和镇域经济持续发展，城乡居 民收入增加。 至2005年底，全县共有个体工商户8485户， 从业人员 21567人。 民营经济增加值32.4亿元，比上年增长16.7%， 占全县 GDP的61.67%。 全县乡镇工业总产值53亿元，占全县工业总产值的 87.1 %。 全县农村居民人均纯收入4529元， 比上年增长5.87 %； 城镇在岗职工年均工资14513元， 增长12.05%。 居民储蓄存款余额 36.16亿元，增长16.63%。 （摘自/zhuanti/lianghui/news33.htm） 项目定位背景分析 本县地处….，人口及经济规模偏小，外来人口不多， 房地产行业消费局限于本土人群，消费量不大，而现时房地产开 发已有三四年，居民购房初始爆发期已过，市场转入平稳的消费 需求状态，年均需求预期相差不大。进入06年，本县房地产行业 新晋竞争者增加了两家（…楼、….花园），令到本地楼盘达到五 个， 由于各盘的产品结构有一定差异， 客户层群体分化渐露， 个别楼盘客户将会被分减，市场竞争将会变得激烈。要在销售上 突围而出，除产品表现外，必将在营销手段上来发挥体现。 二、本地区各楼盘规模比较表 三、各楼盘销售价格概况 四、各楼盘现时销售的户型面积区间情况 五、各楼盘现时销售的房子总价区间情况 六、本地购房居民的月收入情况 八、本地房地产业的开发经营水平 本县房地产业真正发展是从2001年开始的，由本公司（.开发的 …花园开创了本县小区居住的先河。 历经五年的发展，至今时，本地已有五 家发展商在经营小区楼盘， 除了…和…以外，其他的均在这一两年内进入 该行业， 并无房地产开发经验，更多的只是靠临场发挥及模仿，属于低水平的 经营。 遗憾的是…和…历经多年的发展，营销水平并未有获得提升，… 在设计技术有专利户型赢得部分市场外， 我们公司更是缺失核心竞争力，以至 在获得市场先机的情况下仍未能牢牢的掌守应有市场份额， 市场根基松软，容 易被其他竞争楼盘乘虚而入。 房地产市场发展到今天， 投资经营已经变得相当成熟及科学， 成功开发一 个项目， 从市场研究、投资可行分析、项目定位、建筑规划设计、营销策略制 定、销售管理准备到楼盘形象包装、广告宣传推广、销售控制、工程建议、 物 业接管等， 需要全面的策划和精心控制，是一个系统的过程，不只单单某一方 面突出或某一阶段胜出就可以。本地房地产业还在较低的水平上经营， 而想获 得更高市场份额或走出本地区去发展，必须引入高水平的营销策划。 现时的本 地市场操盘水平， 我们仍有机会。 九、现时的政策 自6月1日起，中央宏观调控房地产“国六条细则”正式实施，凡新审批、新开工的 商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重， 必须达到开发建设总面积70％以上；凡个人住房按揭贷款首付款比例得低于30％，但 对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定；凡购 房不足5年转手交易的， 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；今后各地居住 用地供应量须七成用于中低价位中小套型。 在中国房地产协会主办的2006年房地产市场形势和调控政