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锦绣花园开盘营销方案一、项目情况分析：※锦绣花园项目分两期开发，一期开发1#、2#、3#，三栋，共234户。※目前项目来访220组，来电340组。来访中一部分为电转访。其中来访量多的月份分别是2月份的20组和8月份40组。来电客户大多是通过活动短信和单页，比较关注价格和位置。来访客户大多是通过活动当天。※项目一期可售234户中，已去化43户，剩余191套。其中前期推出锦绣花园38套特价房源一口价2880元，已订购31套，1套预留，合计为32套，剩余6套 。8月31号活动认筹11套。 二、核心问题：除去销控部分房源，一期开盘可售房源140套，按常规比例，蓄客量应达到420组以上，目前蓄客220组，蓄客量远远没有达到要求。 本项目8月份开始推广至今仅一个月时间，新增蓄客40组，认筹11组成绩比较显著。但前期积累客户已经进行了一轮过滤，接下来9月份的推广和开盘活动至关重要，对客户的深挖也至关重要。 我公司认为目前核心问题是蓄客。 9月中秋期间、10月国庆期间是本轮重点销售期。 三、营销五招： 出狠招，迅速积累客户量。 第一招、行销 第二招、截客： 在楼盘周围派发单页，邀至售楼部看房，领礼品。 第三招、CALL客 全城CALL客 第四招、老带新 在目前成交40与组客户内部深挖，推出老带新政策，凡在中秋国庆期间介绍客户并成功订购，予以房价直接扣减3000元奖励。所介绍客户可以享受售楼部当时执行的优惠。 第五招、看房有礼 自今日起凡来售楼部看房客户，领取礼品。 第六招、轿车巡展舞狮队及豪华轿车乡镇及县城巡展，为开盘造势 巡展日期及路线 日期 地点 备注 9月13日 全天县城 舞狮队在前，中间“抽奖中汽车”，三辆活动宣传车在后。20号放置售楼部门口。 9月14日 上午陈大镇及大王乡 下午县城 9月15日 上午公吉诗、下午县城 9月16日 上午新兴镇牌坊、下午县城 9月17日 全天县城 9月18日 上午花沟镇标里镇 下午县城 9月19日 上午张老家镇 下午县城 9月20日 售楼部门口 四、营销节点 以线上媒体炒作和线下营销活动为主的营销手段，贯穿整个项目销售。 通过以上营销5招，争取在开盘前短时间内实现新增客户积累150组。 国庆节前实现新增客户积累300组。 力争中秋、国庆实现20—30组成交。 10月内力争一期总体实现90—110组成交。 五、营销推广：活动时间：2013年9月20日活动主题：  Logo  锦绣花园9月20日盛大开盘 抽12万元豪华汽车大奖 —— 中秋大抽奖，中奖100% 活动地点：锦绣花园售楼部 活动对象： * 已经认筹老客户 * 意向的新客户 * 农村客户以及乡镇客户 短信： 看房送月饼啦！088元[锦绣花园] 70-1237288008 六、活动目的 蓄客为主导：针对项目蓄客不足的实际情况，加大开盘的推广力度，采取利诱的方式引起目标群体的关注，为项目蓄客！销售为目标：开盘当日现场营造了一种热闹的气氛，在消费者心中树立起良好的品牌形象，提高品牌知名度。给予一定的优惠政策，影响前去看楼的消费者，给消费者增强了购买信心，易促成销售。 七、活动内容 1.表演环节 地点：售楼部门前（借鉴8月31日活动现场）(18、19、20、21四天表演)核心：为人们展示精彩的表演，用锣鼓彩带烘托出现场庆典氛围，带动群众参与。方式：请广告公司安排（搭建舞台、演员表演、现场布置等）2.抽奖环节地点：售楼部门前（表演环节中）（18、19、20、21四天抽奖）核心：采取买房送车的亮点引起市场关注，打响知名度，为项目开盘及开盘后更好的蓄客。方式：穿插活动中，分三轮抽奖。第一步 销售员登记成交客户名单（包括之前成交的客户），投入抽奖箱第二步 主持人台上抽奖并宣读得奖名单第三步 客户上台领奖，合影留恋备注：抽奖名单不足，可安排内部人员充数。奖品设置： 奖项 数量 金额 时间 总金额 建议使用奖品 特等奖 1辆 12万元 20号当天 12万元 豪华轿车 一等奖 4台 2万元 18、19、20、21日每天1台 8万元 超大平板液晶彩电 二等奖 8个 1万元 18、19、20、21日每天2个 8万元 金条 三等奖 16台 3800元 18、19、20、21日每天4台 60800元 无氟冰箱 欢乐奖 32台 298元 18、19、20、21日每天8台 9536元 节能取暖