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收益法常见错误 第一部分：净收益方面错误 错误类型： 1、遗漏其他收入 苏记： 收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。 2006年-租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。 2008年-年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。收益法测算中，年总收入未说明是预测值。出租房屋管理费和租赁费用按经验数据取值不妥，应按市场客观分析判断得出（或管理费和租赁费用取2.5％，理由不充分）。收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。14.10％空置率和租金损失率5％应说明确定理由。A末=A初（1+Y）。 有效毛租金收入：潜在毛租金收入-收租损失-空置率 潜在毛租金收入：不包含押金或租赁保证金利息收入年总收入未考虑收租损失。租金收入未考虑可出租面积比率。运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取（或租金内涵交代不清）。收益法公式中对A的说明错误。 没有考虑出租率或入住率或满客率。计算毛收入时，套用的天数或面积错误。收益中没有包括有形收益、无形收益。4、租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。资