【德思勤】长沙项目商业部分前期策划报告.pdf

长沙领域项目前期策划报告 第二篇 项目商业部分前期策划报告 第 141 页 共 253 页 长沙领域项目前期策划报告 第一部分 商业市场分析 一、长沙市商业地产发展历程 从上世纪 80 年代末开始至今，长沙商业地产形态的成长大致经历了五个阶段: 1、罢黜百家商业，独尊国营商场阶段（90 年代初期以前） 这个时期，除了极少固有的历史商业延续（ 如中山路、黄兴路）之外，土地不存在任何商业地产概念，消费者 不存在任何超出购买日常品的消费概念 （该阶段，日常消费品也极不丰富）。购买日常用品主要去向国营大商场。 2、商业市场萌芽阶段（90 年代中期以前） 严格地说，这个时期仍然普遍没有商业 地产开发的概念，主要是对临路临街的民居、围墙、企事业单位门面房， 或是具有商业经营价值的街道地段，官方进行小规模改造，使其成为商用物业或临建批零市场，虽然物业、场地简 陋，但却是物业开发与经营的先河，对后来的商业地产行业产生了深远影响。 3、专业批零市场建设兴盛阶段（90 年中后期） 商业物业开发与商业经营逐渐抬头，长沙充分利用作为省会城市的优势（地处商业中心、交通枢纽、信息发达、 第 142 页 共 253 页 长沙领域项目前期策划报告 货源充足等等），将服装、皮具、电器、音像、食品、建材、玩具、精品等专业批零市场做得 十分兴旺， “十亿人 民九亿商”的第一次全民经商浪潮。此时涌现出不少闻名的批发市场，如：高桥小商品批发市场、红星商业批发市 场、马王堆建材批发市场、三湘南湖装饰建材批发市场。 4、购物中心的出现（90 年后期） 90 年中后期，大型购物中心发育期，现代意义上 的大型商用物业的出现。此时期的开发商已拥有物业产权，也 开始具有物业分割销售、滚动开发的意识和资金周转需求， 因此商业设计、市场定位、商户招商、业态业种组合、租售定价、广告包装、营运推广、物业管理等商业地产 的基本方法与业务流程开始出现，一轮极其热烈的商业开发热潮展现在大家面前。 5、各大商圈形成（90 年代后期——至今） 长沙商业地产的区域发展经历了由点到线、 由线到面的发展。长沙最早的商业中心是中山路一带，随后向周边 扩散，形成五一商业圈；再由五一商圈向周边辐射，形成 火车站商业圈、东塘商业圈，再 随后又形成其它的一些商 业圈，城市的发展带动了周边人口剧增 ，在很大程度上都是满足当地人员的消费。 小结：经过近 20 年发展，长沙商业市场形成了以五一路为核心的多个商圈并存局面。 第 143 页 共 253 页 长沙领域项目前期策划报告 伍家岭商圈 二、长沙市商圈构成及特征分析 1、商圈构成状况 经过十多年的快速发展积累，目前长沙中心城区已经 形成了以五一、东塘两大商圈 为主体，十大商圈共存的局 面。 五一广场商圈 （1）五一商圈：长沙最强最大的商圈 濚湾镇商圈 芙蓉广场商圈 五一商圈是指以五一广场为中心，周边辐射北到中山 火车站商圈 路、南到城南路、东到芙蓉路、西到沿江大道。这个区域 袁家岭商圈 包括：五一商圈、解放西路酒吧一条街、中山路、黄兴路