爱嘉丽都物业管理建议.doc

库尔勒爱嘉丽都项目 物业管理建议 凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司 2011年6月 目 录 一、物业经营管理定位 3 二、物业管理方式选择 3 1、物业管理方式的选择 3 2、物业管理方式的建议 4 3、外聘管理顾问公司的必要性 5 4、管理顾问公司的职能 6 5、外聘管理顾问建议 6 三、物业管理公司服务内容 7 （一）、前期服务内容（入住前） 7 （二）、后期服务内容（入住后） 8 四、质量控制方式与信息反馈渠道 12 五、物业人员管理架构 13 一、物业经营管理定位 真诚服务 细致服务 个性服务 真诚服务: 一切服务源于对客户的真诚，因此物业管理的首要宗旨应该是真诚服务于住户，才能从真诚的服务态度上赢得住户的信任，使住户处处感受到社区的温馨。 细致服务：细节决定成败，因此在每次服务时不要忽略每一个细节，或许一个微小的举动便能在不经意间之间征服客户的心，因此能否做到细致服务是一个社区物业成功与否的关键。 个性服务：追求完美的物业管理，不仅要在态度上真诚，工作上细致，更要在服务上创新，创造属于自身品牌特色的个性服务，只有这样才能提升自身的品牌价值，获得客户的青睐。 二、物业管理方式选择 1、物业管理方式的选择 （1）自行管理方式 成立开发商属下，但财务独立核算的物业管理公司，将项目不是委托给专业的物业管理公司管理，而是由自己属下的物业管理公司来管理。 目前大多数房地产项目的物业管理都采用开发商自行管理方式。特别是大型小区和有长期发展战略的发展商。 （2）委托管理方式 这是典型的管理方式。开发商（或购房者）采用招投标或协议的方式，通过“物业管理服务合同”委托专业的物业管理公司，按照“统一管理，综合服务”的原则，为住宅小区提供管理服务。 委托管理方式与自行管理方式的基本区别有两点： 一是在物业所有权和经营管理权的关系上。自行管理是二权合一，委托管理方式是二权分离； 二是在法人地位上。自行管理方式的小区物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理方式是两个各自独立的法人。 （3）自行管理、聘请顾问方式 发展商把物业管理工作交托给辖下的物业管理公司完成，负责项目物管工作的具体实施运作；同时，由于发展商的物业管理公司在管理经验和服务经验方面存有不足，为了弥补这方面的不足，发展商特别聘请经验丰富的知名物业管理公司作为项目的物业管理工作顾问，利用知名物业管理公司在人力资源、管理经验、技术、模式、制度以及规范化的服务体系等诸多方面的优势，为住宅小区的物业管理工作和发展商物业管理公司提供管理顾问服务。 自行管理、聘请顾问方式是国内房地产开发企业常用的管理方式，通常在项目销售阶段至小区入住的前期，外聘知名物业管理公司作为物业管理工作的顾问，待属下物业管理公司积累一定管理经验后，进行自行管理。该方式较适用于新成立或规模较小的房地产开发企业。 2、物业管理方式的建议： 爱嘉丽都项目和华厦地产公司的发展处于初步阶段，而且华厦地产目前对物业管理及商业管理工作暂时没有丰富的资源及经验积累，更重要一点是华厦地产是一个立志于房地产开发长期发展的、富有社会责任感的企业，自组物业管理公司是十分必要和迫切的。因此，我司建议爱嘉丽都项目的物业管理方式选择自行管理、聘请顾问方式，并通过招标的方式为新组建的物业管理公司招聘经验丰富的物业管理顾问服务。 物业管理组织框架：（详细人员管理架构见附件） 特别建议： 本项目拥有两万多方的商业体量，因此建议物业管理公司除常规的物业管理部门外，还应设立商业部门，以此来对项目的商业进行有效管理与规范，同时也可以为以后贵司在商业开发、管理等方面积累更多的经验。 贵司在之前项目中已经成立了物业管理公司，因此本项目的物业管理不仅只是延续，更是要不断的完善与雕琢，逐渐将发为顾问强强联发环经验为顾问协开顾问 3、各管理区服务及功能解析 客户服务管理 1）、社区文化建设：融洽发展商、物业公司、业主、租户之间的关系，通过各种组织各种活动，来营造社区文化氛围。 2）、经营推广服务：根据各时段物业推广需要或各消费黄金时间，策划推广多种形式的活动，对商场进行整体商业气氛布置，建立整体营商形象，催谷消费，扩大物业知名度和信誉度。 3）、随时受理业户、顾客关于物业使用、装修、买卖纠纷等的投诉、咨询，化解矛盾，维持良好的家居生活秩序和营业秩序。 4）、特约服务：管理处派出一名员工在30分钟内能完成的业户户内特约小修工程免劳务费（材料按成本价），其它特约服务由管理处协助联系或派人处理，收取工本费。 5）、物业资料管理：住宅、商场整套的规划、建设、施工、验收、运行、维保等资料和图纸之管理（整理、建档、更新、补充）；各住宅、店铺单元之装修、入住、出租、转让等相关资料管理（整理、建档、更新、补充）。 设备管理 1）、智能设备管理：