物业租赁范例精解：私房高租和公房转租争议范例精解.docVIP

范例六、私房高租和公房转租争议范例精解 (一)案情介绍 被告彭某自有房屋4间，面积85平方米，座落在某市人民路251号。彭某一家三口，居住后面两间房屋，将前面两间面积43平方米的铺面房，以每平方米35元出租给个体户魏某经营五金、百货。1988年彭某儿子从工厂停薪留职回家后，通过朋友丁某向房管局租得座落在滨海路12号面积34平方米的公房2间，每平方米月租金为0.15元，共5.1元。不久，彭某以其子与朋友叶某共同经营饮食店为名，将租得滨海路12号房作为彭子提供的营业用房，资金及全部经营管理均为叶某负责。暗中由叶某以付“行管费”名义向彭某交纳房租850元。彭的儿子在另一家私营企业工作。 1989年3月，叶某在经营饮食店中，因偷漏税款受到补缴税款、罚款并停业三个月进行整顿的处分。叶某以该店系与彭子共同经营，彭子应承担部分罚款及其他损失为由，向彭某提出免缴一年“行管费”即房租的请求。彭某认为，该项费用是房租不是什么“行管费”，不同意免交。双方发生纠纷。彭某多次找叶某催收房租，叶某均加以拒绝。同一时期中，251号承租户魏某因经营不善，致资金匮乏，也多次向彭某提出减租，10月起也拒付租金。1990年5月彭某向法院起诉，要求叶某、魏某偿付拖欠房租，否则即解除房屋租赁合同，魏、叶二人自行觅房迁移。某法院受理后，认为被告一方为2人，诉讼标的是同一种类，因此，作为普通共同诉讼并案审理。 (二)分歧意见 本案的定性和处理，在受诉法院审理中有不同认识。 第一种意见认为，在商品生产社会里，房屋所有人将房屋作为一种商品出租收取租金，是合法的。按照“租赁自由”原则，租赁双方达成的租金协议应保证履行。本案中，魏某所欠彭某租金应如数偿付；叶某与彭某间没有房屋租赁协议，不存在拖欠房租问题，而是由于彭子与叶某“合伙”经营饮食店，叶某自愿向彭某交纳的“行管费”。因此，在该店停业整顿和 罚款等以致不能如数缴纳时，可以协商减付或缓付。 第二种意见认为，我国是社会主义国家，“租赁自由”原则必须以合法为前提。本案彭某与魏某的租赁关系明显是私房高租，不宜保护。应降低该房屋的租金标准。彭某以其子的名义与叶某共同经营饮食店，表面上是“合伙”，实际上是自己承租的公房转租，从中牟取非法利润，应解除双方的租赁关系，由房管部门收回该出租公房。由此造成的损失由租赁双方各 自承担责任。 第三种意见认为，彭某出租给魏某的房屋属于私房高租；叶某使用滨海路房屋的性质，属于彭某公房转租。彭某将他承租的公房使用权有偿转让给叶某，并非“合伙”或“联营”。当前，私房高租与公房转租产生的原因是多方面的，但都是城市房屋租赁关系中需通过综合治理解决的问题。单纯依靠法律手段是不能完全解决的。按这类问题涉及面广，改革性强，与 人民生活、市场繁荣、经济发展都有很大关系。在国家没有统一的解决方案之前，除公房转租明显违法可以解除其租赁关系，由房管部门收回其出租的公房外，对私房高租的问题，应原则上承认其租赁协议，并督促租赁双方履行协议，承租人有困难的，可商得出租人同意适当减付或缓付租金。 第四种意见认为，在当前城市住房和商业用房紧张的情况下，私房高租或公房承租者挤出部分承租房屋有偿转让给他人，都有利于缓解城市住房和商品用房的矛盾，所以应承认其合法，不应过多干涉，以利于社会秩序的稳定。 (三)分析与研究 我们认为，本案反映出的事实，是当前城市房屋租赁关系中出现的新情况、新问题的一个缩影。它直接关系到人民生活、社会稳定、经济发展、城市建设等诸多问题。而解决这个问题，可以靠我国已经有的法律原则及房屋出租的法学理论找出妥善的、正确的解决办法。 1我国城市房屋出租的法律公平性质决定了租赁自由的有限性 房屋出租通常采用合同形式，指一方提供房屋给他方使用，他方支付一定租金并于租赁关系终止后将房屋返还给提供房屋一方的协议。房屋出租，房屋的所有权仍属于出租人，承租人取得的只是房屋的占有权和使用权。出租人与承租人之间的权利义务按法律规定应体现自愿合法性，对应对价性等特点。从当前的实际情况看，国有房屋租赁合同是主要的、基本的；私有房屋租赁合同是次要的，是对前者的补充。 国有房屋租赁合同，是以国家房屋作为租赁物，由管理国有房屋的部门与承租的公民、法人所订立的合同。房屋是全民所有的财产，租金由国家主管部门统一作出规定，国家收取租金贯彻“以租养房”的原则，其社会主义性质是明显的。当前，提高城市公房租金，以便鼓励群众购买房屋，是住房制度改革的基本形式，对促进消费结构的调整，完善社会主义市场体系，缓和城市住房矛盾，维护社会安定，带动房地产业以及相关产业的发展，加快城市住房建设，减轻国家负担，增加财政收入等有积极作用，其社会主义性质并未改变。 私有房屋租赁合同的性质，则有一个变化过程。在商品生产社会里，房屋是一种商品。由于建筑房屋需要一定的投资，而且要经常