银行个人商用房按揭贷款管理办法.docxVIP

ⅩⅩ银行个人商用房按揭贷款管理办法　第一章总则第一条为规范个人商用房按揭贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《个人贷款管理暂行办法》等法律法规及我行有关规定，制订本办法。第二条本办法所称个人商用房按揭贷款是指我行向借款人发放的用于购买商业用房的贷款（含一手房贷款和二手房贷款）。商业用房包括商铺、住宅小区的商业配套房、办公用房（写字楼）、酒店和附属车位（库）。第三条个人商用房按揭贷款仅限用于借款人购买符合我行要求的商业用房，不得用于其他用途或提取现金。第二章准入条件第四条一手房开发商准入条件房地产开发商应为工商行政管理部门批准成立的企业法人，房地产开发经验丰富、市场品牌较好、资金实力较强、经营状况良好。除直客式贷款外，在办理一手房按揭贷款业务前，有权审批机构须对新建房产项目进行准入审批，核定房产按揭贷款业务总额度。第五条按揭房产准入条件（一）以本笔贷款所购房产设定抵押的，抵押房产须满足以下条件：1.与贷款经办行位于同一城市。2.具有独立封闭的物理空间。3.所占用土地使用权性质为出让，土地类型为住宅、商业、商住两用或综合用地。4.房龄原则上不超过20年，对于建筑质量、区域位置特别优良的房产，房龄可适当放宽，但需降低抵押率。5.不得采取售后返利、包租等方式销售。6.须具有独立产权，售价合理且经营前景良好。7.一手房项目按揭的，项目立项时应具备两证（建设用地规划许可证、国有土地使用证）；项目准入审批时应具备三证（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证），单笔个人商用房按揭贷款受理时应具备五证（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证），且为已竣工验收的房屋。8.二手房贷款的，售房人应持有房屋所有权证，并具有合法出卖权利；产权共有的，产权共有人须出具同意转让的声明；商用房未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围。9.贷款购买车位（库）的，须具有独立产权。10.贷款购买办公用房（写字楼）、酒店的，须位于地市级（含）以上城市或全国百强县的主要商务街区，物业管理规范。（二）以非本笔贷款所购房产设定抵押的，抵押房产除满足上述（一）中的1-5条条件外，还须满足：1.抵押人对抵押房产具有完全、合法的处置权利，已取得房屋所有权证，未设定抵押（在业务经办行已设定最高额抵押担保除外），无产权争议，易于变现。2.抵押房产有共有人的，房屋共有人须出具同意抵押的书面声明。3.抵押房产未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围。4.抵押房产为商业用房的，应为成熟住宅小区的配套底商、位于成熟商业街区的独立商铺、成熟专业市场内有物理间隔的商铺等，且用于抵押的商用房原则上不得为闲置6个月以上的房屋。5.以出租房产抵押的，承租人须出具因借款人违约导致房产处置时同意解除租赁合同的书面承诺。6.不属于不具备上市交易条件的经济适用房、房改房、两限房以及其他在划拨土地或集体土地上建造的房产。7.不属于大型商场的分割销售摊位、产权式公寓、产权式酒店及其他存在产权纠纷、不易变现的房产。8.原则上不属于地市级以下城市（全国经济百强县除外）办公用房（写字楼）。第六条借款人须具备以下基本条件：（一）具有完全民事行为能力的自然人；年龄在18（含）-65（不含）周岁之间；外国人以及港、澳、台居民为借款人的，须满足我国关于境外人士购房相关政策。（二）具有合法有效的身份证明，户籍证明（或有效居留证明）及婚姻状况证明。（三）具有良好的信用记录和还款意愿。（四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力。该笔贷款的月支出与借款人收入比控制在50%（含）以下，月所有债务支出与借款人收入比控制在55%（含）以下。（五）具有所购商品房的商品房销（预）售合同或房屋买卖协议。（六）能够提供售房人开具的首付款发票、收据或其他相关凭证。（七）两个以上自然人共同申请借款的，共同借款人需同时满足：1.应为具有完全民事行为能力的自然人，无违法犯罪及不良信用记录；2.购房交易真实，共同贷款目的合理；3.房屋所有人必须是共同借款人之一。（八）借款人单户（含配偶）在我行的个人商用房按揭贷款原则上不超过三笔（已结清贷款除外），如果超过三笔，应在重点审查借款人资质和还款能力的前提下，大幅提高首付款比例和利率定价。（九）我行规定的其他条件。第三章贷款要素第七条贷款金额（一）以本笔贷款所购房产抵押的，商用房贷款金额不超过房产价值的50%，商住两用房贷款金额不超过房产价值的55%。一手房房产价值为房产的购房价格，二手房房产价值为我行认可的评估机构评估的房产价格与成交价格的较低值。（二）以非本笔贷款所购房产抵押的，贷款金额最高不超过抵押房