市场研究报告（逸城）.doc

目 录 1．宏观市场概述 1 1.1宏观经济形势分析 1 1.2产业政策对房地产市场的影响 2 1.3市政交通建设对房地产市场的影响 7 1.4奥运规划及对房地产影响 8 1.5相关地区住宅供应分析及区域市场特点 11 1.6需求分析 14 1.7住宅宏观销售分析 16 1.8住宅宏观价格分析 19 1.9未来整体市场预测 21 2.区域住宅市场分析 22 2.1区域市场界定及分析说明 22 2.2供应量分析 26 2.3产品分析 32 2.4价格分析 57 2.5销售情况分析 64 3．客群特征分析 69 调研项目客群特征分析 69 3.1客群定位模型 69 3.2客群特征描述 69 4.个案分析 71 5.分析结论 80 5.1宏观经济健康、平稳、快速发展，房地产业方兴未艾 80 5.2新世纪北京面临新机遇，商品房市场供销两旺 80 5.3区域市场分析结论： 81 5.4个案横向点评分析结论： 82 1．宏观市场概述 1.1宏观经济形势分析 1.1.1宏观经济形势 2004年，全市经济持续快速增长。初步测算，全年实现地区生产总值4283.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。其中，第一产业实现增加值102.9亿元，增长1.9%，增幅下降1.4个百分点；第二产业实现增加值1610.4亿元，增长16.7%，增幅提高4.8个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长11.6%，增幅提高1.3个百分点。产业结构继续优化，非农产业比重进一步上升，二、三产业比重达到97.6%，比上年提高0.2个百分点，其中第二产业比重上升1.8个百分点。 1.1.2固定资产投资 投资增势趋于平稳。2004年年初，全市固定资产投资增速偏高，通过坚决贯彻落实中央宏观调控措施，投资增速逐步放缓。全年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。其中，基本建设投资631.4亿元，增长22.7%；更新改造投资175.3亿元，下降18.9%；房地产开发投资1473.3亿元，增长22.5%。 1.2产业政策对房地产市场的影响 2004年，可以说是北京房地产界的政策年，在这一年里，各项政策频出，给行业和市场带来了一定的影响。具体来说，2004年的政策可以分为一下几个方面： 1.2.1土地、拆迁 1.5.1总体供应情况 据北京中原市场研究部统计监测结果显示，2004年1月至2004年12月，共有新盘145个，以初次报广或本月开盘为统计口径，并以有效供应量为计算标准，共计供应量为2061.21万平米。 从上表我们可以看出，2004年全年，新增商品房供应量最大的区县是朝阳区，总供应量为582.53万平米；其次是通州，总供应量为349.88万平米；第三位是丰台，总供应量为260.36万平米；第四位是海淀，总供应量为224.65万平米。从新盘个数来看，第一位是朝阳，共有51个新盘；第二位是丰台，共有18个新盘；第三位是海淀，共计18个新盘；第四位是通州，共计15个新盘。 由各区县的供应情况，我们可以看出以下几点： 第一，朝阳区依然是新增供应量最多的大户，这其中的主要原因是朝阳区本身所管辖的面积大，且位于房地产发展速度比较快的东部区域，而且很长时间以来朝阳区的供应量都位居各区县之首。 第二，今年新增供应不在仅仅是以朝阳和海淀为主，通州区和丰台区的供应量比前些年有较大幅度的提高，位居总供应量的第二和第三位，通州和丰台在地理位置及区域板块上有一定的优势，购房需求旺盛，是这两个区域供应量大副增加的主要原因。 第三，新增供应较少的区域为东城区和西城区，由于这两个城区都属于城市的中心地段，可开发的面积越来越少，因而这两个区域的总体供应量也是最少的。 1.5.2区域市场特点 2004年,北京房地产市场出现了一下一些热点区域: 1.5.2.1朝阳公园区域 “北京上东区”、“北京富人区”、公园地产等话题是2004年媒体关注的焦点，众多高档项目的出现和热销使朝阳公园区域成为2004年北京楼市的热点区域。 朝阳公园以西新项目有北京GOLF公寓以及9号公寓。朝阳公园以南棕榈泉国际公寓和公园大道都在2004年进入高峰销售期。棕榈泉销售良好,公园大道也静悄悄的以很快的速度销售着。 朝阳公园以东四环逐渐开始放量。从北往南有首创阳光总建筑面积70万平方米的高档公寓阳光上东，太合地产的东山墅，以及国兴观湖国际。 1.5.2.2西山区域 西部的别墅集群源于对“独占稀缺资源”别墅居住理念的普及。西山的土地资源十分稀缺，使得可开发的土地少。随着“北京别墅用地叫停”，香山地区在建在售的项目就显得尤为珍贵，升值潜力也骤然凸显。停止土地供应意味着本区域别墅市场会形成一个断档，而且在建项目也变得稀