第二章 物业管理机的构.pptVIP

第二章 物业管理机构基本知识 ;一、物业管理企业部门的划分 ;二、物业管理企业组织机构设置的原则 ;三、物业管理企业组织机构的类型 ;四、物业管理企业的资质 ;3、三级资质： ① 注册资金50万以上 ② 相关管理人员和技术人员不少于10人，其中中级职称人员不少于5人 ③ 可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目 4、四级资质： ① 10万元注册资金 ② 4人中级职称 P1 6—10 ;（二）资质等级的管理 （1）申请评定资质等级的物业管理企业应提交的材料 （2）物业管理企业的资质管理实行分级审批制度 ① 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内向工商注册所在地直辖市、自治区的人民政府房地产主管部门申请资质。 ② 资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。 ③ 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。 ④ 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。 ⑤ 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。 （3）业务范围 （4）资质等级实行动态管理：每两年核定一次 （5）《资质证书》格式;（6）法律责任 ① 未取得资质证书从事物业管理的，处5万元以上20万元以下的罚款 ② 聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,处5万元以上20万元以下的罚款 ③ 物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，处1万元以上3万元以下的罚款。 ④ 物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。 ⑤ 物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 ⑥ 物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。 ;五、物业管理企业的权利与义务 ;六、物业管理企业开展ISO质量认证 ;第二节 业主大会与业主委员会 ;一、业主 ;（二）业主的义务 1、遵守有关法律、法规、政策的规定 2、遵守业主公约和物业管理合同的各项条款 3、服从业主大会和业主委员会的各项决议、决定 4、支持及配合物业管理单位开展物业管理工作 P74 27 ;二、业主大会 ;? （三）第一次业主大会召开的条件和程序 1、第一次业主大会会议召开的条件 ① 物业已交付使用的建筑面积达到50%以上 ② 物业已交付使用的建筑面积达到30%—50%， 且使用超过一年的 2、第一次业主大会会议的筹备工作 3、第一次业主大会召开的程序 P10 91—95 P37 366—370 ;三、业主委员会 ; 3、业主委员会的权利和义务 （1）业主委员会的权利 ① 召集和主持业主大会，研究、处理、决定维护管理事项 ② 修订业主公约、业主委员会章程 ③ 决定聘请或解聘物业管理公司，签订《物业管理委托合同书》 ④ 审议物业管理公司的年度财务报告 ⑤ 审议物业管理公司制定的年度维护管理计划和大宗维修项目 的维修费用报告 ⑥ 监督及配合物业管理公司开展日常管理工作 ⑦ 审议物业管理公司有偿服务费的收费标准 ⑧ 业主大会或业主代表大会赋予的其他职责 ; （2）业主委员会的义务 ① 筹备并向业主大会报告工作 ② 执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督 ③ 贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律政策规定， 协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形 式的宣传教育 ④ 严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现 ⑤ 接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对所管物 业的管理事项提出的指令和要求