上海东郊别墅板块市场报告.ppt

上海整体别墅市场 上海主要别墅板块 上海主要别墅板块 浦东新区别墅市场 龙东大道沿线别墅 龙东大道沿线别墅 南汇各板块市场分析——个案分布 南汇各板块市场分析——个案情况 南汇各板块市场分析——特点分析 项目概况 区位分析 区位分析 SWOT分析 项目综述 主题定位 价格定位 产品定位 客源定位 别墅市场 1、上海东部别墅概括 2、南汇别墅市场简析 3、浦东别墅市场分析 4、总结 总结 板块特点——南汇独立别墅开发逐渐被联列别墅产品所替代，而浦东别墅供应依然以独立别墅为主。南汇的独立别墅产品对浦东同类产品竞争可比性弱。 地区供应——浦东别墅供应以龙东大道为主，主要为独立别墅产品，未来市场供应预计在430套左右。 地区价格——浦东别墅产品价格从西往东，从北往南逐渐递减，本项目周边独立别墅产品单价在40000元/㎡左右。而总价因各项目差别定位而互有差异。 地区户型面积——浦东独立别墅未来供应多为400㎡以上的别墅产品，小独栋别墅产品较为稀缺。 地区花园面积——区域内别墅产品都有花园赠送，赠送花园面积的大小与项目品质有关。 地区地下室规划——未来多个楼盘将通过地下室规划来提升产品卖点，而下沉式花园的规划设计规避了以前地下室的诸多不利而成为提升产品的途径。 产品规划——地区多数别墅楼盘的会所、智能化、物业服务水平较高，可供本项目借鉴。 景观规划——由于地区多数楼盘的水景规划较为缺乏，这成为可供本项目考虑的一大市场机会。 去化销售——由于经济不景气导致别墅投资者持续观望，因此，地区多数未开楼盘采取等待市场转暖再行推广。本项目可利用这段市场空白期对自身规划、设计多做调整，并且积极积累客户，以待机会入市。 项目分析 1、项目概况 2、区位分析 3、SWOT分析 4、项目综述 中环线 龙东大道 金桥 进出口 加工区 3公里 张江高科 1.5公里 世纪公园 6公里 12公里 项目位于浦东新区； 申江路（中环线）西侧； 龙东大道北侧； 占地约22亩； 容积率为0.4； 距金桥进出口加工区约3公里； 距张江高科约1.5公里 距世纪公园约6公里 距陆家嘴约12公里。 周边有龙东大道、外环线、中环线、内环线。 自驾十分便捷进入上海高架体系。 项目自驾出行便捷，能便捷进入城市快速道路体系。 项目分析 1、项目概况 2、区位分析 3、SWOT分析 4、项目综述 汤臣高尔夫 高尔夫别墅 东郊宾馆 东珠花园 东郊花园 合生 华品园 君庭 汤臣湖滨花园 城市经典 龙东 花园 东郊宾馆 汤臣高尔夫 汤臣高尔夫别墅 东郊别墅板块是上海既西郊别墅板块后的新兴别墅板块，区域内环境优美，高档别墅众多。 本案比邻东郊别墅板块，较易融入东郊板块 申江路 龙东大道 申江路 龙东大道 地块实景 地块实景 地块实景 地块实景 项目地块为毛地，表面覆盖农作物和建筑垃圾 项目东侧为申江路（中环线）、南侧为龙东大道， 该两道路为城市快速干道，车流量多，噪音大，扬尘多、尾气多。 项目仅靠城市快速干道，噪音、扬尘、尾气污染大。 项目分析 1、项目概况 2、区位分析 3、SWOT分析 4、项目综述 S（Strengths，优势） S1、比邻东郊别墅板块，区域为传统豪宅区； S2、区域内绿化率高，环境优美； S3、仅靠城市快速干道，出行便捷； S4、位于金桥与张江之间，方便到达两地； W（Weaknesses，劣势） O（Opportunities，机会点） T（Theats，威胁点） W1、项目周边噪音、扬尘、尾气污染； W2、项目地块小，难以形成规模化； W3、项目周边配套无，生活不便； W4、地块附着物多，清理困难。 O1、国家限制别墅用地，别墅产品稀缺； O2、区域内别墅以高端别墅为主，经济别墅存在市场空白点； O3、轨道二号线东延，区域南部存在新的发展契机 T1、当前整体经济萧条，奢侈消费减少； T2、房地产整体市场遭遇寒流，销售锐减； T2、区域周边存在大量潜在供应，未来区域竞争激烈； 项目分析 1、项目概况 2、区位分析 3、SWOT分析 4、项目综述 本项目处于东郊别墅板块的边缘，而东郊别墅板块是依托东郊国宾馆，与西郊齐名的知名高档别墅板块，区域内环境优美，大量的高端别墅散落在其中，区域已经形成为一个成熟的高端别墅聚居区。 本案位于申江路和龙东大道路口，出行便捷，但汽车噪音、扬尘和尾气污染严重，加上地块狭小，不易形成规模，难以与区域高档别墅项目相比。 而区域内存在多个高档别墅的上市预期，未来2-3年内区域高端别墅市场竞争激烈。精品别墅存在市场空白点。 综合分析得出，本项目地块在现有的区位条件下，适合打造小面积的精品型别墅 项目定位 1、主题定位 2、价格定位 3、产品定位 4、客源定位 项目区位 项目地块 市场空白点 全功