购物广场整改策划书.doc

目 录 1 项目总论 5 1.1 项目基本情况 5 1.2 项目模式与合作方式 5 1.3 项目可行性分析的结论 5 2 宏观环境调查 6 2.1 广州市经济发展水平 6 2.1.1 经济总量稳定增长 6 2.1.2 固定资产投资逐年提升 7 2.1.3 各行业健康发展，工业经济效益飞速增长 7 2.2 广州市商业地产环境 8 2.2.1 我国商业地产的发展趋势 8 2.2.2 2007年广州市商业发展情况 8 2.2.3 广州市主要商业点的布局 9 2.2.4 天河商业概况分析 9 2.3 广州市人口环境分析 11 2.3.1 人口规模 11 2.3.2 人口结构 11 2.4 广州市的人文环境 12 3 项目地段环境调查 13 3.1 周边居民环境调查 13 3.1.1 人口规模 13 3.1.2 人口结构 13 3.1.3 人口购买力水平 16 3.1.4 周边人口消费倾向 16 3.2 地段交通环境 17 3.2.1 地段交通道路性质 17 3.2.2 地段交通辐射的区域 18 3.2.3 地段车流状况 18 3.2.4 地段交通条件 19 3.3 地段商业环境调查 20 3.3.1 项目地段环境商业区类型 20 3.3.2 地段环境商业区的发展规模 21 3.3.3 商业构成和业态组合情况 22 3.3.4 商业区的规划布局及租金水平 23 3.4 地段区位特征 24 3.4.1 项目地段所在区域性质 24 3.4.2 项目地段区位特征 24 3.4.3 项目地段在城市中的地位 25 3.5 地段未来规划 26 3.5.1 合理规划，科教强区 26 3.5.2 地铁连网，交通便捷 27 3.5.3 道路改造，出入方便 27 3.5.4 广场建设，增添色彩 30 4 项目商圈调研 31 4.1 商圈范围确定 31 4.1.1 项目发展方向概述 31 4.1.2 商圈的确定 31 4.2 商圈分析 32 4.3 经营者调研分析 34 4.4 商圈调研总结 36 5 项目市场定位 36 5.1 项目分析 36 5.1.1 项目条件和资源分析 36 5.1.2 项目SWOT分析 37 5.2 产品定位 39 5.2.1 项目主题的导入 39 5.2.2 项目主题的阐述 40 5.3 项目规划 41 5.3.1 经营品种规划 41 5.3.2 经营业态组合 44 5.3.3 项目功能定位 45 5.4 项目规划建议 46 5.4.1 项目整体规划思路与目的 46 5.4.2 项目的总体规划 47 5.4.3 项目营业空间布局 47 5.4.4 项目购物环境规划 49 5.5 项目目标消费者定位 50 5.5.1 目标消费群的甄别 50 5.5.2 主力目标消费群 51 5.5.3 辅助性目标消费群 51 5.5.4 消费群体的区域定位 52 5.5.5 消费群体的年龄结构定位 52 5.5.6 消费群体的收入水平定位 52 6 营销推广策划 53 6.1 目标客户定位 53 6.1.1 目标客户分类 53 6.1.2 客户群分析 53 6.2 营销推广总体策略 54 6.2.1 关于项目推广案名的思考 54 6.2.2 我们的目的 54 6.2.3 营销策划主线图 55 6.2.4 推广节点的规划 56 6.3 招商策划方案 57 6.3.1 租金建议 57 6.3.2 招商政策策略 63 6.3.3 招租模式 63 6.3.4 开发商招商风险分析 64 6.4 宣传推广方案 64 6.4.1 推广主题及口号 64 6.4.2 推广的目的 64 6.4.3 宣传推广策略 65 6.4.4 分期广告总体规划 65 6.4.5 具体宣传措施 66 6.5 推广费用预算 67 7 项目可行性分析 68 7.1 开发阶段的成本分析 68 7.1.1 开发成本 69 7.1.2 开发费用估算 72 7.1.3 开发成本分析小结 73 7.2 营业利润分析 73 7.2.1 租金收入 73 7.2.2 经营成本 74 7.3 经济效益分析 77 7.4 小结 77 7.5 敏感性分析 78 8 物业管理 79 8.1 关于物业管理 79 8.2 项目整改前的物业管理状况 79 8.3 项目物业管理存在问题 79 8.4 项目物业管理的未来发展 80 8.4.1 物业管理的原则 80 8.4.2 物业管理的目标 81 8.4.3 今后物业管理的工作内容 81 8.5 物业管理费 83 8.6 相关建议 83 8.6.1 关于清洁问题 83 8.6.2 关于保安问题 84 8.6.3 楼上住宅管理的问题 84 9 项目总结与建议 84 9.1 开发建议 84 9.2 总结 85 10 附件 86 项目总论 项目基本情况 本案发展项目位于广