500亩以上大盘典型案例研究.ppt

项目地址：雨花区政府以南，万家丽路与湘府东路交汇处东北恻 开 发 商：湖南德普置业发展有限公司 物业公司：第一太平戴维斯 占地面积：800亩 建筑面积：60万㎡ 物业类型：别墅、高层 别墅类别：独栋、双拼、联排 容 积 率：1.0 绿 化 率：41.69% 总 栋 数：200栋 物 业 费：3元/㎡/月 项目分期：二期 当前期数：一期 项目规划——原生坡地别墅群 地块特征：坡地地形，内部自然景观资源在别墅中来说并不特别出色。 产品规划特色在于依托坡地地形顺势而建，再结合人工湖泊尽可能展现别墅生态自然特征。 在项目整体成熟及区域环境也更趋成熟后，后期高层产品的设置将成为项目获取高利润值的产品。 项目整体推货节奏 规划评判 亮点： 保持原地形，依势而建，自然而成； 先期以高端入市，提升价值，逐步推出中高端联排，以及高层产品，获取最高利润值； 不足： 由于高价位产品量过大，总价过高，是销售速度偏慢的主要原因； 独栋与双拼适用于拔高形象，提升项目价值，联排属于走量型产品，相对而言，双拼属夹心层产品，并不宜过量设置。 固有价值 可变价值——园林景观 可变价值——内部配套 可变价值——物业服务 物业管理公司——第一太平戴维斯 可变价值——建筑品质 严格考究每处建筑用材，采用美国欧文斯科宁、德国汉高、法国永得宁、拉法基等国际顶尖品牌，锻造惟精惟一的建筑品质。 价值点评判 样板房 以“家族别墅”概念树立高端形象； 以组合媒体策略炒热市场； 以活动事件营销“圈定”客户； 项目地址：河西金星北路三段399号（金星大道与普瑞大道交汇处） 物业公司：南山物业 占地面积：502亩 建筑面积：33万㎡ 容 积 率：1.05 绿 化 率：60% 总 户 数：2146栋 项目分期：三期 固有价值 可变价值——园林景观 可变价值——内部配套 可变价值——物业服务 物业管理公司——深圳赤湾物业管理公司 深圳市赤湾物业管理有限公司成立于1998年11月，为中国南山开发（集团）股份有限公司的全资子公司，注册资金500万元人民币，物业本部管理深圳赤湾地区3.2平方公里范围。公司目前管理面积约800万平方米。 价值点评判 样板房 一城别墅 伴城湖 南山·苏迪亚诺 澳洲首府庄园 低密度生活典范 营销推广小结 高端形象推广打动客户； “实景体验式”营销策略增强客户购买信心； 固有价值 项目地址：长沙市麓谷高新区桐梓坡西路408号 开 发 商：湖南保利房地产开发有限公司 物业公司：保利物业 占地面积：825亩 建筑面积：115万㎡ 物业类型：小高层、别墅 别墅类型：双拼、联排 容 积 率：2.1 绿 化 率：36.2% 总 户 数：10756户 项目分期：四期 当前期数：二期 城市发展方向： 1、河西先导区：总体功能定位为“四区一极”，即“两型社会”综合配套改革的示范区、高新产业的集聚区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区和支撑发展的增长极。 2、麓谷高新科技园区：定位为高新技术产业聚集区、新型工业化的示范区和生态新城的样板区，按照高起点规划、高标准建设、高速度推进，最大限度地打造麓谷现代化的硬环境品牌。 固有价值 推货策略总结 大盘产品线均非常丰富，通常会将高端、中高端、中端产品综合搭配设置。 通常由中高产品先期试水，提升项目形象与后期产品价值； 高端稀缺高利润率型产品通常在中期开始推出，并贯穿项目整个开发流程，慢慢出货； 中端产品能为项目带来高利润值，是实现利润最大化的关键，通常在后期出货。但项目若需要以高性价比产品制造热销形象，则中端产品可先期入市，再由中高、高端产品获取高利润率。 大盘若需要较快速的出货，不宜对高总价产品设置过量。 营销推广总结 大盘营销三大关键点 “营销中心+园林示范+样板房”的情景体验营销模式已成为大盘营销打响市场头炮的重要规则之一； 利用媒介组合及活动树立项目高端形象是实现高价值的关键之一； 连续性的圈层主题活动营销对目标客户的促进作用非常大。 分期开发分析 由于项目地处麓谷工业园深处，周边企业较多，居住氛围不浓，周边生活配套欠缺，而规避现实缺陷，发挥项目优势才是项目迅速打开市场局面，实现热销的关键所在。 因此，项目采用先开发位置相对一般的小高层住宅区，以较低的价格、较好的户型产品率先入市，引爆市场，快速提升知名度及片区认可度；而后再推出别墅产品，实现产品价值利润的最大化。 目前一期已售完，在建二期 保利麓谷林语——价格走势及销售情况 2千抵1万，选房98折，按揭再99折 、一次性98折，三天内签约再99折。 80% 折后均价4100 128 B9 10-1-13 2千抵1万，一次性98折