北京朝阳北五环某项目策划报告.docVIP

北京朝阳北五环某项目策划报告 一、项目概况 地理位置 本案位于北五环路北面，西邻安立路，东邻北苑路，北面紧邻万科星园和北辰绿色家园，处于朝阳区，概念上属于亚奥商圈范围。 本案用地为北辰绿色家园转让, 建筑性质为住宅及配套设施。 拟建面积：约30万平方米，规划容积率为2.68。 建筑形态为塔板结合。 项目运作现状 建设区域已完成土地平整，无拆迁阻力，条件具备可迅速开工。 目前正在进行规划方案的修改。 二、项目策划背景 内部因素 属规模较大的项目，开发周期可能要较长，必须考虑项目的可持续竞争力及品质的超前性。 容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市场的需求。 本项目的综合成本决定本案市场价格水准处于中间状态，又有万科星园品质和北辰绿色家园价格的双重挤压，项目必须从差异化的产品、差异化的营销和较强的价格优势等方面努力，才能有所作为。 本项目开发商是首次进入房地产行业，没有经验和品牌实力，对项目的品牌形象的推广不是很有利。 外部因素 本案属亚北地区，这一区域由于亚运概念和安立路的通行而不断发展起来的，属于亚运村的向北延伸，随着2008年奥运会的召开，本区域由于具有与奥林匹克公园只隔一个五环路的优越区位优势，所以开发更是前所未有，品质也较高，由于本区域环境优势明显，土地成本较北四环到北五环的区域要低，所以本区域的项目多以阳光板楼为主，价格从5200－6500元不等。 区域项目整体质素都比较高，规模也比较大，已经初步形成区域居住板块。 区域环境优势明显，但周边配套比较缺乏，会在一定程度上影响项目的推广。 本案南面紧临奥林匹克公园，随着2008年奥运会的召开，本案的奥运概念会更加不断的体现，进而为本案的发展带来新的机遇。 三、区域环境分析 1、交通条件 南面紧邻刚刚通车的北五环路，连通了中关村、望京和首都机场，使本区域的出行十分便利。 西侧的安立路是市政主干道，也是本区域出行的主要道路之一，连接四环、五环，北至立水桥。 东侧北苑路也是连接北四环和五环的主干道，集中了本区域出行的如758、849、809等众多公交线路。 建设中的地铁5号线大羊坊站正好位于本区域东侧的北苑路上，为本区域的出行带来了更大便捷。 综述：本案所在区域目前为市政条件比较完善的地区，新路网系统已经形成，有效的提高了本区域的出行效率，也提升了本区域的价值形象。多条市政干道将北京市主要交通干路北四环、北五环有机地连接在一起，形成四通八达的交通网络，以奥运村为中心的交通枢纽体系使本案交通动线延伸向至全市。本区域出行的公交线路多达三十余条，而且多集中在北苑路上，不同程度上造成了道路拥堵。 2、周边环境 本区域紧邻13000亩的国家森林公园，空气清新，碧水宜人，环境优势无可比抵。 本案西南面紧邻奥林匹克公园，是2008年北京奥运会的主会场，对本区域价值的提升非常有利。 本案周边生活配套设施，医疗、教育、商业配套、金融、邮政及餐饮娱乐等配套设施不够齐全，商业配套主要集中在北苑路两侧和万科星园与北辰绿色家园之间的商业街，各种配套设施都有待进一步完善。 3、发展趋势 本区域紧邻奥林匹克公园，具有明显的奥运概念，随着2008年北京奥运会的不断临近，本区域的开发建设也将全面提速，特别是市政基础设施如商业、文化、教育、医疗等的配套服务设施建设将全面展开，也将进一步带动本区域区位价值的提升。 北京市已通过了五环路百米绿化带的绿化方案，按照目标，两侧将完成不低于１００米宽的绿化带形成点线片结合、气势宏大、景色宜人的生态景观大道第二道绿化隔离地区控制市区建设向外蔓延的生态环今后北京在五环路和六环路间的区域内将限制大型居住区建设—CLASS。 值得一提的是，北五环通车、地铁5号线的开通，交通易达性使得竞争辐射圈进一步扩大。 区域竞争市场划分 由于本案正处于亚奥商圈，即南至北四环路，西至八达岭高速，北到清河路，东至北苑路所包括的一片区域，所以竞争主要来自亚奥商圈区域和其周边邻近的一些区域，主要竞争项目也是来自这些区域的与本案同质的一些项目。下面即对竞争区域进行细致划分，并对各区域中的代表项目进行分析： 本案所处位置为基点，根据不同地块项目的性质及定位区别，本案周边区域可以划分为三个竞争区域： 核心竞争区：北五环以北一公里以内，安立路至来广营北路之间。 主要射竞争区：北四环至北五环之间、八达岭高速公路与安立路所构成区域。 辐射竞争区：北五环以北，八达岭高速公路沿线、望京区域。 区域竞争楼盘示意图 区域竞争市场特点及分析 1、核心竞争区 主要项目包括：北辰绿色家园、万科星园之水榭花都、北京青年城（参