博思堂-苏州中惠项目整合推广方案.doc

目 录 第一部分 市场调研分析 4 第一节:苏州市年度房地产市场评析 5 一、苏州市房地产市场分析（2004年全年） 5 二、苏州市房地产政策分析 11 三、苏州市二手房市场概况及分析 13 第二节：苏州市年度房地产数据分析 14 一、总体市场分析 14 二、供应量分析 15 三、需求量分析 16 四、价格变化趋势分析 17 五、供需结合分析 18 第三节：相城区市场分析 19 一、相城区区域概况 19 二、经济发展 21 三、相城区的规划发展 23 四、相城区房地产市场现状及发展分析 24 五、主要竞争板块分析 37 六、区域竞争楼盘调研分析 41 第二部分 项目综合分析 55 一、项目地理位置 56 二、项目总体区域地位 57 三、项目街区功能 57 四、项目周边状况 58 五、项目地块区位配套分析 61 六、项目地块基本经济技术指标 62 七、地形地貌 62 八、项目S.W.O.T分析 63 第三部分 项目定位 67 一、市场定位 69 二、目标客户群定位 71 三、项目物业定位 76 四、项目功能定位 77 五、项目形象定位 78 第四部分 物业发展建议 79 一、整体规划概念设计 80 二、环境概念设计 82 三、景观营造、场所、街区设计概念 85 四、建筑风格与建筑立面设计 91 五、户型面积配比建议 92 六、会所设计建议 96 七、商业配套建议 98 八、智能化系统建议 99 九、物业管理建议 103 十、交楼标准建议 104 第五部分 营销推广策略 106 第一节：销售方案 107 一、大盘操作营销策略 107 二、销售策略创新 112 三、其他销售模式的运用 118 四、特别提示 119 五、价格策略 119 六、全案推广 124 七、销售进度控制 127 八、入市原则及时机 128 九、项目销售前提条件 130 第二节：企划方案 131 一、营销主线 131 二、推广总精神 132 三、推广名建议 133 四、企划包装建议 135 五、广告传播策略 139 六、媒体策略 140 七、SHOW稿 142 第三节：品牌推广策略 163 一、“中惠”品牌战略 164 二、“中惠”品牌参考 165 三、“中惠”品牌支持 166 四、“中惠”品牌发展 166 第四节：推广费用预算 168 第六部分 选择博思堂 170 一、优秀团队强强联手的专业优势 171 二、“博仕会”客户资源优势 171 三、媒介购买和网络平台的运用优势 172 四、拥有良好的各级政府关系和社会关系 173 五、拥有众多房地产领域战略合作伙伴 173 六、专业细分、精工细作、资源共享 174 七、丰富的中高档住宅楼盘操作经验 174 八、全程服务、完美服务的团队作战优势 175 九、面向市场和目标客户群的聚焦优势 175 十、快速制胜的核心竞争服务优势 176  第一部分 市场调研分析  第一节:苏州市年度房地产市场评析 一、苏州市房地产市场分析（2004年全年） 1、苏州市房地产供应市场分析 2004年，苏州市房地产开发继续在快速、稳健的轨道上发展，投资额在新开工程明显增多的促动下保持了持续上升走势，竣工房屋放量增加；同时，商品房屋也持续热销，商品房屋供需基本保持平衡。 随着苏州城市化进程的加快，由固定资产投资放量增长带动了房地产业的快速发展，房地产开发投资呈现出持续、稳定的发展走势。房地产开发投资额在04年5月和8月各出现了一次下降态势之外，经过两轮的调整态势，继续快速上升，势头良好。 随着续建工程的陆续竣工，市房地产项目新开工程也逐步进入快车道，施工形势持续向好，全部商品房屋施工面积不断扩大。年，市商品房施工面积3843.9万平方米，比年同期增长44.4%，商品房竣工面积为1129.1万平方米，同比增长50.6%。 从2004年全年的市统计局数据表明，苏州市整体的房地产去化形势良好。受银行金融政策因素以及政府房地产政策的影响，苏州市5月份的市场吸纳量达到了谷底，各大新盘的销售速度明显放缓。从6月伊始，市场吸纳量止跌有小的上升，但并没有年初的涨势，7、8月份仍是苏州房地产市场的低迷期，但9月份以后，有了新的变化，直到今年11月市场再一次达到了全年的最高位57.57万平方米销售量。 由于目前客户对于苏州楼市的整体看空，以及结合了政策性因素的影响，包括提高房地产公司资本金率和进一步严控房地产项目信贷等政策的陆续出台，已经让发展商的资金压力进一步加大了。各大发展商为了能使楼盘得以顺利销售，从而不得不在价格上有所下降。这种现象在园区的湖东尤为明显。（湖畔天城、高尔夫花园都有不同程度的降价）但9月份以来，随着人们对园区认知度的增加，以及园区湖东配套设施的逐渐全面，以及开发商销售策略的改变，园区市场开始回暖，预计园区回暖的势头将持