同程远景-2011年利昌地产哈尔滨东都公元2012年营销方案.pptxVIP

谨呈：利昌地产东都公元2012年营销方案销售部：2011.12.28目录：第一部分：市场分析预判第二部分：营销应对策略第三部分：销售策略第四部分：推广策略第一部分—市场分析预判2011年房地产市场回顾宏观市场表现：调控打压政策从未放松信贷紧缩利率整体上调哈尔滨市场表现：看点一： 2011年哈尔滨市秋季房展会参展商之多达历史之最，但仅成交220套。哈尔滨市房 地产项目营销力度加大，利民开发区滨才城项目价格已回到2009年价格线。看点二：哈尔滨松北区域、群力区域出现“一万抵十万”“8折购房”等变相降价。看点三： 哈市各个项目出现大量退房现象，客户观望情绪逐渐加重。2012年房地产市场预判调控政策走势：短期到长期，有“堵”向 ”疏”转变。 全国楼市在2012年下半年，由于资金问题房价迅速下滑，致使国家就势放宽房地产调控政策。由于全国保障房正在陆续开工建设，政府会针对保障房供应情况及施工建设力度，在达到预定计划 指标时适当放松房地产市场。房地产市场在严格的调控政策下，将进行结构性调整，部分中小型开发企业或被并购，致使房地产市场重新洗牌。2012年房地产市场预判调控政策分析：抑制需求的政策属于“短期”政策，而“改善供给结构、改善收入结构”的政策，则属于“长期”政策。楼市政策面，“限购、限贷”主要是“抑制需求”，但并没有从根本上消除“投资性需求、投机性需求”的根源，显然属于短期政策。短期政策一旦“超调”，可能积累后续更大波动的力量。所谓的“调控常态化”，应当是“长期政策框架的形成”，而不是简单的“限购限贷”短期政策的简单延续。2012年房地产市场预判调控目标三季度实现:即住建部在11月明确房地产调控量化目标，目的使房地产市场回到2009年的水平。实力开发土地储备:2012年一季度后，土地成交会有所增加，并随着时间的推移及政策的放松，溢价率、地王也会相继出现。三季度成交量陆续回升:第三季度后哈尔滨市商品房成交量会有所回升，但因银行信贷政策不会有较大放松，致使商品房销售价格不会有大幅的上扬.品牌形象成为选房重要依据:2012年房地产市场走势会持续低迷，市场持续观望，客群在选择购房时会多以品牌地产及价格优势作为重要参考目标。2012年房地产市场预判2012年哈尔滨上半年市场成交将持续 “淡市” ，市场观望情绪较为浓厚，下半年将会有所回暖。结论：2012年项目所在区域房地产市场预判东部路网改造工程竣工:随着天恒大街、先锋路、长江路、化工路等东部路网主要路段的通车，拉近了道外东区与主城区的距离，为区域发展奠定了良好的基础。基础配套建设加快，与主城区接轨:区域基础设计建设步伐加快，天然气、热网等工程的接入，使区域的基础生活配套基本与主城区接轨。市政府拟提出“道外东区”发展规划:省市领导在年末集中对道外东区进行了实地调研，重点发展四大支柱产业(特色商贸、现代物流、都市农业和生态旅游)推动道外东区的崛起，打造650平方公里的田园型新城区。抢占热点，竞品项目纷纷崛起: 明年，项目周边的竞品项目“御景山河”、“尚东辉煌城”、“华南城”等、将正式参与市场的竞争，市场竞争激烈，情况不容乐观。2012年项目所在区域房地产市场预判2012年，道外东区随着东部路网的贯通、基础配套的完善、区域战略规划的出台，道外东区将会成为新一轮的城市发展热点，这些优势能够冲抵一部分宏观市场的冷淡等不利因素，而区域人群强烈的改善欲望又为项目带来了一定的机会点。不利因素是区域竞品项目的增多，造成了消费者的分流，对项目销售形成了一定的压力。结论：第二部分—营销应对策略营销应对策略对于淡市，本项目操盘思路： 内外兼修 打造项目排他优势 进行差异化竞争优化产品1、户型2、园林景观3、建筑外立面4、物业管理强化服务1、售前服务2、售中服务3、售后服务内功积极挖掘项目所在区域优势、塑造项目排他优势。1、引进大型商业综合体2、开发天恒山旅游资源3、引进正规早教机构4、市政公园、自然水系灵活多样的活动与事件营销配合媒体宣传，争做区域人气王！1、各种特色SP活动2、业主增值及回馈外功注：可考虑与当地政府合作开发与利用区域内的优势自然资源，打造项目专属公园景区，塑造项目排他优势，助推区域发展，增加人气。营销应对策略—项目产品完善 结合前一阶段销售过程中的市场反馈及2012年整体营销策略，建议完善现有产品，增加产品竞争力：1、户型 ： 增加前期试产热销户型产品，优化其余有缺陷的户型。2、园林景观 ：对现有园林景观加以完善，对未建景观加以优化，以达到建筑与自 然的完美融合，提升项目品质。3、建筑外立面：对现有建筑外立面进行优化，去掉客户反映挡光的装饰条。4、物业管理 ：引进先进的物业管理模式，让业主真正能够体会到物业服务的人性 化和必要性。营销应对策略—项目形象包装全力塑造项目区域高端形象：营销应对策略—项