汇德机构-2010海南某楼盘融资销售方式分析.pdfVIP

汇 德 咨 询 机 构 汇德案例分析 期号 资讯所属期间：2010 年12 月01 日至2010 年12 月15 日 本期责任编辑：沈慧琴、杨小蕾 汇智于业 德行于事 汇德案例分析 海南汇德咨询有限公司 第 1 页 案例： 海南省东线某市某开发商现已对所开发楼盘进行报建但尚未进场建设，其采 取的销售融资方式为： 该楼盘5 月取得预售许可证10 月交房，销售价格初定6500 元每平方米，现 认购价为2000 元每平方米；如取得预售许可证后认购人继续购买所认购的房子， 则价格为4000 元每平方米；如取得预售许可证后认购人不愿意购买所认购房子， 则开发商按每平方米3000 元回购。 对于该案例有何见解，请用 100~300 字进行描述。 分析： 一、从该项目所选择的销售、融资方式的合法性分析 根据《城市商品房预售管理办法》第５条规定，未取得《商品房预售许可证》 的，不得进行商品房预售，所以该项目的开发单位的行为是不合法的。 二、就该项目的经济性分析 对于开发商—— 通过对以下参数设置  总建设面积X 平方米  预认购面积a*X 平方米，a 为百分比  预售许可证取得后回购面积c*a*X 平方米，c 为百分比  单位开发成本：项目成本包括项目前期工程费、建安工程费、开发期间税费、不可预见 费、管理费用、财务费用等在内，取值为b 元/平方米  贷款期限：1.5 年  贷款利率：根据中国人民银行人民币存贷利率，一至三年中长期贷款利率为6.3%  销售单价：6500 元/平方米 汇智于业 德行于事 汇德案例分析 海南汇德咨询有限公司 第 2 页  利润率：根据经验取销售收入的30% 假设已认购的客户继续购买 总成本：bX 元 认购预售资金：2000a*X 元 自有资金：bX-2000a*X-2000a*X*6.3%元 销售收入：6500 （X-a*X）+6000a*X 利润：[6500 （X-a*X）+6000a*X]*30% 资本金利润率=利润/ 自有资金 = [6500 （X-a*X）+6000a]*30%/ （bX-2000a*X-2000a*X*6.3%） = [6500 （1-a）+6000a]*30%/(b-2000a-2000a*6.3%) 假设已认购的客户部分退购 销售收入：6500 （X-a*X+Z）+6000a*X-1000c*a*X 利润：[6500 （X-a*X+Z）+6000(a*X-Z）-1000c*a*X]*30% 资本金利润率=利润/ 自有资金 = [6500 （X- a*X +c*a*X）+6000(a*X -c*a*X）-1000c*a*X]*30%/(bX-2000 a*X -2000 a*X *6.3%) = [6500 （1- a +c*a）+6000(a -c*a）-1000c*a*]*30%/(b-2000 a-2000 a*6.3%) 假设不采取认购方式集资，全部向银行贷款 销售收入：6500X 元 利润：6500X*30% 资本金利润率=利润/ 自有资金 汇智于业 德行于事 汇德案例分析 海南汇德咨询有限公司 第 3 页 =6500X*30%/ （bX-2000a*X-2000a*X*6.3%） =6500*30%/ （b-2000a-2000a*6.3%） 在以上对已认购