枣阳某商业街区项目商业设计思路.pptVIP

商业功能分区明确； 商业内外街结合，便于客流引导； 休闲、娱乐、购物、服务融为一体，人性化的空间设计； 商业项目的景观设计较有特色； 商铺产品设计丰富，主力商铺面积在20——100㎡之间，切合市场需求； 退台式二层商铺设计，增加产品视觉效果； 统一规划，统一招商，统一管理，提升项目档次，增加商铺附加值。 案例研究总结 报告结构 项目商业价值判断 项目商业发展方向 枣阳市商业房地产市场研究 项目商业发展方向 典型商业案例研究分析 项目商业开发设计建议 项目营销策略 项目商业价值判断 从市场角度对商业物业价值的研判 消费市场 周边人流量 周边消费力 投资市场 投资观念 投资特征 其它 政策环境 小区规划人口2千人左右；项目前以车流为主… 小区规划品质高，入住人口消费能力强；枣阳工薪层消费能力低；事业单位领导，周边乡镇私营人员高收入者消费能力高… 人民路租金价格低，对回报率不敏感… 投资者居少，自营购铺者居多… 是否有税收优惠… 区位环境 环城区属新城市新规划行政新区 区域经济 城市发展速度缓慢，… 影响性 特殊环境 周边居住人口少，车流量少，缺乏聚集人流型商业 街区铺位的位置、结构及卖场经营的、确定是影响铺位价值的直接因素 临人民路铺位目标客户最多，价格有一定溢价空间。 临兴隆路及规划路街铺接受度不高，价格空间较小，随着主力商家的确定、招商工作的进展，该两条街铺价格有望上调，可以采取低开高走的策略。 卖场商家的引入及经营业态的确定，对项目商业价值的提升至关重要。 项目商业价值判断 商业销售范围 卖场 因此我们可以断定： 人民路街铺商业价值兴隆街铺商业价值规划路街铺商业价值 项目商业价值归纳总结 1、区域缺乏支持商业物业的人流、车流，加上区域居住人口密度低，导致商业价值无法凸显； 2、新区良好的发展前景，商业发展潜力受消费者认可； 3、区域周边企事业单位众多，收入水平高、消费力强； 4、中心区域可售商业体量有限，投资及自营者购买意向被动迁移； 5、商铺结构的设计及全临街商铺的特性，是体现项目商业价值的重要因素； 6、卖场及商铺的结合开发，丰富项目商业形态，弥补商业功能的单一性。 在明确项目商业价值及市场环境下， 我们该如何确定本项目商业的发展战略？ 我们认为：在市场外部环境差异不大的提前下，应重点从项目自身条件的打造出发。 项目商业发展方向 项目商业发展方向判断要素 大盘形象 产品突破 发展方向 风情街区 形象：枣阳8万㎡社区形象 产品：突破枣阳现存商铺结构设计 风情：独具地中海欧陆风情商业街区 项目商业发展方向 项目主要经济技术指标 总占地面积：59833.2㎡ 总建筑面积：79877㎡ 容积率：1.80 绿化率：39% 80000 香格里·城市花园 60000 海天丽景 60000 康苑花园 60000 三环·书香苑 27000 东城一品 社区规模(㎡) 项目 枣阳市各项目建筑面积 大盘形象 项目总体建筑面积约8万㎡，商业面积约1.5万㎡，在枣阳属较大规模楼盘，是集住宅、商铺、卖场开发于一体的综合型社区，具备支撑“大盘形象”的条件。 项目商业发展方向 风情街区 打造枣阳首个纯正地中海欧陆风情街； 建筑色彩、里面及细部勾勒，表现出极具特色的商业街文化； 中心水景、风情街区以及临街商业有机串联，形成枣阳一道亮丽的风景线。 项目商业发展方向 产品突破 高3米，宽3米 街道陈旧、破败， 商铺闲置率高 人民路商铺 星光美食街 人民路商铺现状 打破枣阳原始的商铺设计结构； 采用4.2米——5.8米的超高层高； 商铺开间保持在3.6——5米左右； 采用立体式广告昭示表示。 侧广告牌位置 正面招牌位置 项目商业发展方向 大盘形象 风情街区 产品突破 总结： 有效利用项目整体形象，充分发掘产品价值，通过塑造枣阳首个纯正地中海欧陆风情街区，打造项目的核心竞争力。 报告结构 商业开发规模思考 街铺面积计算 街铺面积划分及设计要求 集中商业面积面积计算 枣阳市商业房地产市场研究 项目商业发展方向 典型商业案例研究分析 项目商业开发设计建议 项目营销策略 根据市场调研及其得出的结论,经过我司对项目的透彻分析,同时考虑开发 商对该地块项目的开发意向,我们将地块的开发战略从商业面积的总量适合做多 少的思考点出发。 商业开发规模思考 项目整体开发战略 临街商铺的建筑面积 商业开发规模总量 集中商业的建筑面积 根据项目开发的规划图纸，我们可以估算出在现有用地功能规划前提下，其街铺总长度为： 85+37+37+118+86+43+90=496米 根据市场调查的数据表明，枣阳市的在售项目沿街商铺其进深一般在8——14米左右，按12米推算，项目沿街商铺的面积为： （496米×12