上品-枫林水岸推广策划方案.pptVIP

第一部分 市场环境分析 第二部分 项目情况分析和热销楼盘透视 优势： 坐落在李家沱内，尽享城市便捷。 低密度花园洋房项目，消费群相对单一。 规划与建设精雕细琢，体现欧式风格。 依山傍水，环境优雅。 沙河整治工程的竣工推广已形成较大的社会效应，区域认知度较高 周围中档楼盘林立，形成较好的居住氛围。 劣势： 项目规模比较小，不能形成集中效应， 城北居住认知率低，高档楼盘的接受尚待培育 机会 市民可支配收入增长，房地产市场开始看涨； 政府对项目所处区域的改造，将带动该区域发展； 所处区域升值潜力大。 多层花园的建筑规划的差异性,已成为住宅市场上高阶买家的聚焦，在此区域尚无词类产品 威胁： 高档楼盘需要物业管理做支撑来达到保值、增值的目的，后期物管概念要和前期推广一直 在成都其他区域同质楼盘太多，消费者的可选者面广； 目标消费人群界定： 非体力劳动者，主要是 公司、企业中层管理者，包括金融、贸易、传媒、 IT、演艺界、专业服务等行业的中级职业 经理人； 私营公司或私营企业拥有者，成功中小企业经营者。 目标消费人群界定： 已经渡过事业成长期，较长时间处于事业成熟期，已经习惯于位于事业与人生颠峰，习惯于人生顶峰的生活，并形成与大众不同的生活观（或生活态度）。 特征： 生活观 追求自然的回归，自由自在的享受生活与 优雅高尚的环境，向往一种能令他激动的 独特鲜明的、与众不同的符合内心需求的 生活方式。 消费观： 消费经验的累积与受教育程度相对较高决 定了这些阶层已将消费带入了理智消费阶 段，表现在对自己需要、个人享受的内容 和层次有比较实际的认识，并且消费的品 味越来越具有个人色彩并切合国际潮流。 上品?枫香庭 沙河?碧水银沙 上品?枫林水岸 其它备选： 沙河?水云逸 上品?水榭云天 水天阁 御景湾 第五部分 上品-枫林水岸广告推广核心 核心概念支持点 观宅·隽永 所谓隽永，必是植根深厚之作。上品—枫林水岸， 以前所未有的魄力，淬练沙河河居典范 。博大才有无限空间施展，纯粹才会完美品质体现， 十里明珠带，三洞古桥侧，首次大手笔规划，户户花园退台，建筑时空交错花芬芳，草如茵，林俊拔，水轻盈，处处留连不舍，欧陆建筑，传统或现代，优雅或简洁，细节的完美成就了非同一般的品质享受 枫林水岸，划出城北河居典范。 第六部分 广告推广策略 推广目标 建立上品-枫林水岸品牌形象和产品形象，提高知名度和美誉度 配合销售计划，为达成不同阶段的销售目标制定相应的推广计划 开盘时取得轰动效应，使威尼斯蓝湾成为广州房地产市场的又一热点 推广目标 广告手段 SP手段 PR活动 通过广告、促销、展示活动等有机组合的整合行销手段展开全方位、立体式的推广 推广阶段 根据房地产的运作规则，在项目未确定竣工进程的情况下，我们先把推广阶段划分为四个阶段 第一阶段：预热期 第二阶段：启动期 第三阶段：强推期 第四阶段：持续期（规模小，不考虑） 总体推广策略—阶段性策略 时间 预热期 启动期 高潮期 知名度 1月中旬—2月上旬 2月下旬—3月下旬 4月后 持续期 月-月 月—月 月—月 月开始 密集的硬性广告投放，强势导入“上品-枫林水岸”的品牌形象，辅以强势的展示活动启动销售，辅以强势的促销活动实现销售的“开门红” 最密集的硬性广告投放，巩固“上品-枫林水岸”的品牌形象，并且以有轰动性的促销、公关活动聚集人气，最大限度地推动销售 持续的、间歇性的硬性广告投放，巩固品牌形象，实现惯性销售 通过硬性广告、软性广告相结合向目标消费者渗透“上品-枫林水岸”品质之旅行活，并开始内部认购 第一阶段：预热期 （2005年4-5月） 目的：为楼盘进入销售阶段做好全面准备 任务：为建立品牌做铺垫，为进入销售阶段作好物料准备 执行策略：通过项目工地外墙面形象广告和路牌广告渗透“上品-枫林水岸”品质生活之旅，并完善现场包装（售楼部等）及