上海张江项目策划方案.docVIP

浦东张江项目 产品定位及规划建议报告 目录 环境评估 项目概况 周边景观 环境、污染 市政配套 张江园区介绍 优劣势评估 市场评估 浦东房地产市场总体回顾与展望 区域公寓住宅市场分析 独立别墅住宅市场分析 联体别墅住宅市场分析 相关竞争市场分析 优劣势评估 产品定位及规划建议 项目规划的核心问题————物业形态的选择 公寓类产品规划建议 联体别墅类产品规划建议 一、环境评估 1、项目概况 地理位置 基地位于浦东新区张江高科技园区张江集镇内，四周道路分别为丹桂路（北）、翠柳路（南）、张江路（西）、广兰路（东），总占地约300亩。 从基地出发至以下地区时间约为（车程）： 至外高桥港区25分钟 至杨浦大桥15分种 至上海中央商务区25分种 至浦东新区行政中心10分种 至虹桥机场50分种 至南浦大桥15分种 至浦东国际机场25分种 主要技术经济指标 总用地面积：300亩（约200000平米） 总建筑面积：236000平米 用地综合容积率：1.18 2、周边景观环境 基地以北：过丹桂路与龙东路之间为张江集镇一、二期开发范围，共规划人口约2.6万。目前香楠路两侧建有香楠新村二十余幢多层住宅，小区规模仍在不断扩大。香楠新村是张江高科技园配套动迁房，目前正向商品房小区发展。龙东大道是本地块依赖的东西向主要交通干道之一，往东可至浦东国际机场，往西则可到达南浦大桥。 基地以东：过规划中的广兰路目前仍为大片农田与农舍，具有明显的农村风貌。 基地以西：为张江路（金张公路），道路两边大中型工厂较多，以制药、制衣厂为主，对环境和景观形成一定影响。 基地西南：过规划中的翠柳路为张江镇中心地区，旧式集镇住宅最为集中，其间夹杂数幢明清建筑风格民居，张江镇镇政府也位于此处。 基地内部：基地形状基本呈矩形，四周道路尚未全部成型，仅有西侧的张江路和部分北侧的丹桂路已建成通车；基地内部目前仍为农业用地，以耕地为主，人口密度及建筑密度远小于集镇中心；马家浜等天然河流在东、侧路经本基地。 3、环境、污染 水、空气、土地污染情况： 小区内部自然水系较为丰富，将在规划中得到充分的利用，但由于疏于环保意识，水质有一定程度的污染，在今后需采用措施实施治理。 社区西侧靠近张江路、车流量较大，汽车排放仍会带来一定的废气污染。另外本案西南方向张江路西侧有一制药厂，排放出的废气会对周边环境带来一定的影响。 本案基地原为农业用地，土地基本未受污染。但本案周边有一定量的在建与待建的工地，近几年内将会受到施工所带来的尘土的污染。 噪音污染： 本案西侧靠近张江路，车流量大，公交线路较为集中，会带来一定的噪音污染。同样周边在建和未建的项目的施工会在一定时期内带来噪音。建议本案应安装双层中空玻璃作一定的隔音处理。 社会治安状况： 该地区属浦东未来发展的高科技园区配套生活区，是未来数年内浦东住宅的新形象窗口之一，由于原先属于张江集镇的农业用地，虽然周边已有一定规模的新建商品房，但多为当地动迁公房。同时外来人口较多，当地居民的文化素质偏低，仍会有一定的治安问题。今后的小区建设在物业管理上需花重要的力量。 4、市政配套 A．公建配套 学校 张江中学、张江小学、香楠新村幼儿园 商场 超市 香楠生活区集贸市场、永润百货商场、农工商超市、张江文具商店、联化超市 银行 证券 张江信用社、PICC张江营业处、中国银行、邮电局、工商银行张江支行 餐饮 娱乐 青云海鲜宫、青云舞厅、青云保龄球馆、一品香酒家 医院 张江卫生院 区域内公建配套较为匮乏，现有公建主要集中在川北公路和张江路沿线，距本基地步行约10分钟，其档次较低，规模偏小。尤其是医疗配套，区域内仅有一个小型卫生院，当地居民求医一般都坐车到北蔡镇，购物、娱乐方面也是如此。此外、基地北侧香楠新村内存在少量配套，同样档次较低，较难加以利用。公建配套的匮乏对区域发展构成不利影响，近年来当地政府已陆续投入资金，改善区域配套，但发展速度过于缓慢，与本案今后客源定位的需求有一定差距。基本配套应考虑在社区内自行解决。 B．公交配套 基地周边公交线路 617 川沙→张江→金桥→进才中学→杨家渡渡口 621 孙桥→张江→金桥→民生路 申孙线 金桥开发区→张江→孙桥农业区 杨祝线 祝桥→川沙→张江→杨高路地铁站 东川线 川沙→张江→龙阳路地铁口→第一八佰伴 户孙线 孙桥→张江→金桥→庆宁寺 申江线 施镇→张江→乳山路 新川专线 张江→花木→易初莲花→塘桥 旅游3号线 上体馆→张江→川沙 区域内其它公交线路 大桥五线 复旦大学→张江 大桥六线 交通大学→张江 徐川线 徐家汇→张江→川沙 中川线 新客站（南广场）→张江→川沙 602 外高桥→张江→黄楼 地铁二号线 中山公园→人民广场→陆家嘴→张江高科技园区 区域公交路线充足（多为招手