2008年度中国房地产市场回顾 2009年楼市预测.pdfVIP

2008年中国房地产市场回顾 2009年楼市预测 [提要]2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调 控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现 了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场 逐渐由2007年的过热转向理性回归… 一、2008 年中国房地产市场整体情况 2008 年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调 控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控 则更体现了这种审慎灵活性。2008 年上半年，在国家调控政策主导下， 中国房地产市场逐渐由 2007 年的过热转向理性回归，各项指标高位调 整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但 2008 年第三季度，市场开始快 速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及 各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体 市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、 2007 年的投资过热，导致 2008 年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在 30%上高位运行，下半年涨幅出 现回调 受 2007 年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延 续了去年略高于 30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势， 宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由 于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期 等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长 从 1-6 月的 33.5%一路下滑到 1-11 月的 22.72%。尽管下半年涨幅回调 明显，但涨幅的绝对值仍超过了 20%以上，可见在国家“保增长”政策 下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长 速度。 图 1：2007 年 11 月-2008 年 11 月全国房地产开发投资走势 1 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自 1998 年以来，土地购置未开发面积近 12 亿平方米，市场 潜在供给能力强。 与 2007 年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008 年，中国土 地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下 降。土地购置面积同比增长由 1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1- 11 月的-5.9%，除 1-5 月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同 比增幅也是由 1-2 月的 20.2%，一路回落到 1-11 月的-2.7%，除 1-6 月 外，也是逐月下降。2007 年狂热的土地市场降温明显。但 2008 年 1-11 月土地购置未开发面积仍达 1.12 亿平方米，可见开发商囤积土地的意 愿并没有出现根本性变化。 图 2：2007 年 11 月-2008 年 11 月土地购置开发面积情况 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 中国指数研究院对自 1998 年以来土地购置未开发面积统计表明，该 数据高达 11.9 亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率 2 为 2 计算，能为市场提供 23.8 亿平方米的房地产，以前三年平均销售 面积来看，这些土地全部消化还需 3 年半多的时间，以户均 100 平方米、 3 人计算，能解决 7000 多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。 图 3：1998 年-2008 年 11 月土地购置开发面积情况 数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.3、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较 大，市场供给压力仍偏大 2008 年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程， 竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的 31.6%、27.2%和 32.1%下降到 1-11 月的 6.1%、5.4%和 17.7%， 1-11 月新开工面积 8.4 亿平方米，超过销售面积 71%，而施工面积 25.5 亿平方米，相当于前三 年平均销售面积的近4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售， 则剩下的仍需要市场消化 3 年。以户均 100 平方米、每户 3 人计算，如 果全部竣工后，可以为市