众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议.pptVIP

2 项目区域属性界定：惠州老城区旧改项目 项目外部属性界定：老城区公园广场资源、二线临江物业 项目属性：惠州老城区、公园广场资源、二线临江、旧改性质的多功能综合体物业 众厦地产总结市场开发案例，对旧改项目运作划分为四个阶段 本项目处在运作的第一阶段 重置法进行价值评估 按照政府基准地价，在考虑重置价基础上，拆迁评估单价在2100——2200 市场比较法评估拆迁物业的市场价值：单价约3600—3700 按地方政府规定：还建面积与拆除面积相当 地方案例：南湖麦地路四至五巷地域旧城改造拆迁 拆迁案例借鉴：市场评估价为补偿依据，实物补偿参考价值评估，多部门联动推进 随机性访谈结论——群体特殊，须依靠政府力量，来有效化解高赔偿的压力 态度有些傲慢；表示不知情，没听说要拆迁； 习惯居住环境和氛围，表示不会搬走。对拆迁补偿表示出物业补偿的意向，拆多少补回多少。 旧改开发风险和难度较大，存在解决的现实机会 拆迁方式1——全部货币补偿方式，费用太高，不建议采用 拆迁方式2——1：1拆赔房屋，投入也较高 拆迁方式3—— 房屋赔偿，按交房时间点的物业价值相当来作为赔偿依据 房屋赔偿，需支付给业主的其他拆迁成本 结论：小成本，大拆迁；实物拆赔，等价原则确定赔付比例 商业规模小，临街店铺，业态零散 商业拆赔：实物等价原则赔偿结合租金补偿 基于最优拆赔方案，对开发商关心的问题建议如下 关于拆迁问题的若干观