物业公司在追索物业费纠纷中的败诉风险物业公司在追索物业费纠纷中的败诉风险.pdfVIP

物业公司在追索物业费纠纷中的败诉风险 作者：卓纬律师事务所 · 李晨 概要 ：物业公司在对物业费进行追索时，最终往往通过诉讼的方式予以解决。尽 管大多数情况下，物业公司在追索物业费的纠纷中占据优势，但仍存在几种可能导致 物业公司败诉的情况，物业公司应予防范。 随着商品住宅市场的发展，以专业的物业公司作为小区物业服务企业的模式已经 越来越普遍，与此同时，物业公司与业主之间在物业服务方面产生的矛盾也越来越 多，业主往往不考虑矛盾产生的原因及相应的法律关系，而统一的以欠缴物业费的方 式作为对物业公司的抗辩手段。物业费是物业服务企业的唯一收入来源，为了保证物 业服务的质量，物业公司不可避免的需要对物业费进行追索，最终往往通过诉讼的方 式予以解决。尽管大多数情况下，物业公司在追索物业费的纠纷中占据优势，但仍存 在几种可能导致物业公司败诉的情况，物业公司应予防范。 一、 物业公司在追索物业费纠纷中的优势 1、物业公司与业主之间存在清晰的合同关系 一般情况下，在业主与房屋开发企业签署的《商品房买卖合同》中，《前期物业 服务协议》即作为合同附件，得到业主的确认。在业主收房过程中，物业公司也会把 签署单独的《前期物业服务协议》、《业主管理规约》等法律文件作为交付的必要步 骤。而业主缴纳物业费的相关义务及违反该义务须承担的违约责任等，在上述法律文 1 件中都有清晰的约定。在追索物业费的诉讼中，物业公司的诉求都有明确的合同依据 相佐证。 2、业主很难就物业服务存在瑕疵方面取得证据 根据《前期物业服务协议》或《物业服务合同》的约定及《合同法》相关规定， 只有物业公司提供的物业服务存在缺陷，才可视为物业公司存在违约行为，业主才可 以欠缴物业费的方式予以对抗。但现实中，由于物业公司仅对小区公共区域及公共设 施存在维护义务，而并非许多业主所主张的对其房屋质量问题或特约服务承担责任， 而且所谓“维护义务”，所指的也是一个过程，存在一定时间上的延续性，其履行或 未履行绝非一张照片、一段视频可以简单证明，这就使业主难以向法庭提供足以证明 物业服务瑕疵的有效证据。 二、尽管物业公司在追索物业费的纠纷中占据上述优势，但也并非高枕无忧，实 践中，仍有以下几种情况可能导致败诉，从而造成物业费追索失败。 1、因诉讼时效而导致的物业费追索失败 诉讼时效制度是民事法律中的一项基本制度，一般诉讼时效期间为两年，自知道 或应当知道权利被侵害之日起开始计算。现在物业公司一般采用先付费的年度缴费模 式，即在合同中约定，业主应于一个缴费年度开始前缴纳该年度的物业费，这个起始 日期即为本期物业费的诉讼时效起算点，如果物业公司未在两年内就该期物业费提起 诉讼，就有可能因诉讼时效问题而得不到法院的支持。但在实践中，有些物业公司认 2 为单一年度的物业费金额较低，也可能出于业主关系维护角度的考虑，往往会攒几个 年度后一并起诉，在对诉讼时效问题关注不够的情况下，就会造成超过诉讼时效的情 况，从而影响对更早年度物业费的追索。 解决方案：相关法律法规在规定诉讼时效制度的同时，也提供了中断诉讼时效的 方法。物业公司应及时关注陈欠物业费业主的情况，及时通过向其发送催告函、律师 函等文件的办法中断诉讼时效。发送上述催告文件时应注明文件名称，并通过可查询 系统进度的寄送机构发送，对回单或因无人、拒收等原因而退回的信件应妥善保存， 以备超诉讼时效时用作证据使用。 2、因业主延迟收房而导致的部分物业费追索失败 房屋的交付与接收，本来是业主与房地产开发企业之间的行为，其法律关系也为 双方签署的《商品房买卖合同》所调整，但由于业主须于收房当日签署《前期物业服 务协议》等物业法律文件，使得该行为也与物业公司存在密切关系。如果业主出现大 幅度延迟收房的情况，其签署《前期物业服务协议》的时间也会相应延后，这就会使 其应收房日期与实际收房日期之间的物业费没有合同依据。尽管业主在与房地产开发 企业签署的《商品房买卖合同》中，一般都会就业主应于开发商通知的收房日期之日 起缴纳物业费做出约定，但在审判实践中，该约定往往得不