东山县马銮湾地块市场研究产品定位报告.pptVIP

房地产市场研究与产品定位报告;本报告的核心观点：;;;上海—杭州—宁波—台州—温州—宁德—福州—莆田—泉州—厦门—漳州—汕头—汕尾—深圳;;;;东山县域经济发展稳步前进，但仍低于全省平均水平，有限的经济规模使其集聚辐射能力相对较弱;东山县隐忧：对台特殊区位下，军事对抗从未被忽视，对经济发展产生无法估量的隐性影响;PX项目所带来的负面心理影响远远超出其实际污点，可能会对当地经济产生隐性影响;东山县产业链正处转型期，未来旅游业和新兴工业将成为拉动经济增长的两辆马车，而旅游业的发展更加具有竞争力;;;;旅游景点安排——以厦门为例;海鲜等东山特色餐饮对游客具有较强的吸引力，大排档、海景餐厅需求强烈，但是当前项目周边餐饮服务还处于原生态状况，10月之后基本停止服务;地块为刀型，不利于产品规划；自身无太大内部高差，但是整体低于沿海大堤；内部现为农田，有水井、灌溉池等设施；地块东面分布有数个防风林，有大型成年乔木，形成小丘陵;;基地素质评估;配套和交通 周边产业和氛围 地块现状 开发指标 基地素质分析;; 东山县房地产市场起步于2003年，2006年以来市场快速发展壮大，2008年全县完成房地产开发投资3.82亿，同比2007年增长67.5%，该年房地产投资占全县固定资产投资的23%，成为东山第二大产业投资板块（第一大为工业投资）； 2008年，东山县商品房施工面积达38.5万平方米，全年完成商品房销售1316套，销售面积约11万平方米左右； 2009年市场迅速回暖，当年商品房市场销售面积为21万平米，同比增长约100%； 从价格看，近年来全县商品房价格保持快速增长，2008年商品住宅（期房）销售均价为1934元/平米，同比增长高达32.2%，相比周边县市，东山房价仍处在一个低位运行的水平； 2009年东山县商品住宅价格已经突破2500元均价，而2010年更是全线突破3000元大关，增速十分明显。; 经过近几年的快速发展，东山县商品住宅市场已形成西埔和铜陵两大成熟板块，呈现出两分天下的市场格局； 目前铜陵和西浦商品住宅基本去化完毕，市场存在难得的空白期； 目前在售项目供给的主力户型集中在80-90平米的二房和120平米以上的三房，沿海马銮湾和金銮湾板块有大量海景小公寓出售； 从销售情况看，两大板块在售项目价格差异不明显，销售均价基本在3000元/平米左右，其中多层销售均价在2500-3000元/平米，高层销售均价在3000--3500元/平米，项目去化速度很快； 目前西埔板块客群以西埔本地及周边乡镇农村为主，而铜陵板块客群以铜陵本地为主，整体上看板块自住客群具有明显的地域特征，目前投资客户十分活跃，多数是厦漳、潮汕客户。;代表项目分析1：海景花园—营销空白，产品素质低劣，但是却不愁销售;代表项目分析2：金海岸公寓—一梯18户，较差的朝向、结构和安全隐患，几乎全50平米单身公寓，均价3500元，受热捧;代表项目分析3：旗滨领海国际—高速建设、实景体验、中档品质、大盘营销，引领东山房地产市场进入更高层级;领海国际告诉我们：重视园林、重视体验、做足味道，市场就会有可观的回报;领海国际的公寓标准层： 多种户型搭配，适应不同家庭度假。;中国房地产开发的风险不在于政策的调控，而在于经济的全面衰退导致的购买力的萎靡;;近年来中国经济持续快速的上涨，人民购买力持续提高，带动房地产开发投资和价格持续增长，经济因素对房地产市场的决定作用不言而喻;;在CPI持续走高、通货膨胀明显的情况下，购房无疑是居民资产增值保值的无二选择，这也是本次调控难以奏效的原因，因此走开发之路无疑是大势所趋;;市场结构分析 代表产品分析 机会点分析 风险因素分析;; 为了更准确地掌握本案潜在针对客群的实际情况，更透彻地了解购房者的需求，此次市场调研特对本案 区域进行一对一、点对点的访谈分析，其目的在于从受访者中了解： 1、购房区域选择倾向； 2、购房客群的特征； 3、特定客群购房需求偏好。 在访谈的基础上，通过统计梳理，找出本案潜在目标客群，并掌握该群体的购房需求，为本案针对 的前期客群定位提供有力参考。;;;东山移动公司销售部杨部长;经济技术开发区李主任、林主任;;;;; 闽南中高端客户多为生意人，对生意和圈子的敏感程度最高，而且这一阶层对货品的实际程度尤其关注。因此，距离感和未见项目实貌是他们拒绝的原因。;整体运作思路:先成名—再成型—后成势—终成城。配套先行或人气聚集是本案前期立型成名的唯一途径。我们以人气聚集作为前期客群定位的前提条件;引导强度;;;规划思路总体思路： 主张海景资源的最大化，双会所的配套服务丰富而集中，降低社区密度，提升社区档次;服务范围：服务本社区，辐射全东山； 服务内容：住宿、餐饮、休闲、会议酒店式服务公寓；宴会厅、KTV、SPA