厦门房地产市场第三季深度研究2009.ppt

* ［立丹行·研究中心］ 2009·第三季 第三季·语 厦门楼市需求是否仍会“被萎缩”？ 一面是热火朝天的土地拍卖，一面却是第三季度住宅交易量的大幅下滑，V型曲线难道真的会演变成W的悲剧？本季深度地产365透过数据与大家一起探讨个中原因以及未来趋势…… 1、第三季楼市交易量下滑显著 2009年1-9月份商品房交易量379万平方米，突破2007年全年交易量 厦门楼市在经历了2008年调整后，2009年集中释放需求量，1-9月份商品房销售379万平方米超过07年全年交易量，预计2009年量价将创历史新高。 本文涉及数据由立丹行地产研究中心根据土房局网上房地产整理，仅供参考。截止日期：2009年9月20日 第三季度商品住宅累计销售75万㎡， 对比第二季度下降44% 本文涉及数据由立丹行地产研究中心根据土房局网上房地产整理，仅供参考。截止日期：2009年9月20日 10791 75.21 6408 30.84 13838 44.37 2009年第三季度 8428 133.35 5543 68.18 11446 65.17 2009年第二季度 6736 113.18 4496 67.36 10029 45.82 2009年第一季度 8357 29.99 5285 8.68 9609 21.31 2008年第四季度 均价 元/㎡ 面积 /万㎡ 均价 元/㎡ 面积 /万㎡ 均价 元/㎡ 面积 /万㎡ 合计 岛外 岛内 2009年1-9月份全市住宅成交322万平方米，岛内住宅155万平方米，占48%；岛外住宅成交167万平方米,占52% 。岛内第三季度对比第二季度交易量下滑32%，岛外第三季度对比第二季度下滑55%。 第三季岛内住宅交易量44万㎡ 价格上涨21% 第三季岛外住宅交易量31万㎡ 价格上涨16% 1-9月季岛外主要供应项目 第三季成交量相对分散 凤凰城 泉水湾 滨海上城 古龙御景 海晟·维多利亚 第三季度 未来海岸系天心岛 禹洲大学城； 大学康城 第二季度 乐活小镇； 绿苑水岸名筑 禹洲大学城； 芸溪居住公园 第一季度 岛外热销项目 时间周期 2009年1-9月 岛外集中供应项目列表 住宅通过同期交易对比，1-7月份均达到历史新高，每月交易量维持在40万平方米左右。但从5月开始，交易量已显现出逐月下滑的态势，8月二套房政策出台后，下滑局面加剧。 8月政策楼市分水岭，金九银十不再有 2、多因素主导，“被萎缩”局面逐渐形成 岛内1-9月供应69万㎡销售155万㎡ 岛外1-9月供应50万㎡销售167万㎡ 岛内、岛外供应齐断档 岛内在售项目库存93万㎡，去化仅需7个月 岛外在售项目库存96万㎡，去化仅需8个月 73 46 62 20 45 26 37 总库存消化时间（月） 24 13 7 4 7 7 8 在售项目库存消化时间 0.7 2.7 3.5 5.1 4.6 8.9 25 月均消化（万㎡） 34 88 192 84 173 170 741 未批售项目住宅库存/万㎡ 17 35 24 20 34 59 189 在售项目库存（万㎡） 翔安 同安 集美区 海沧区 湖里区 思明区 全市 　 未批售项目商住用地建筑面积：岛内343万平方米，岛外398万平方米； 本文涉及数据由立丹行地产研究中心根据土房局网上房地产整理，仅供参考。截止日期：2009年9月20日18：00在售项目库存：拿到预售许可证的批售面积未批售项目：未拿到许可证的项目后期产品及出让未上市地块 全市40%批售项目销售率超过90%； 岛内在售库存仅余93万平方米，约5364套； 岛外在售库存仅余96万平方米，约9260套； 新开工面积大幅减少 高成本土地延迟开发节奏，导致短期供应不足 2007年159万㎡高成本土地延迟开发导致目前供应不足。预计需要2009年中期供需紧张的局面才能得以缓解。 备注：这部分高成本土地主要是07年出让（岛内84万㎡，平均楼面地价11917元/㎡，岛外75万㎡,平均楼面地价7449元/㎡) 备注：资金成本折合价：考虑资金使用成本，利率按商业贷款利率 岛内库存144平方米产品约占77%；岛内住宅仅余5364套，套均面积163㎡，需求多元化趋势导致结构性失衡； 岛外70-90产品占31%，120-144占25%，岛外住宅库存约9260套，套均108 ㎡，产品结构相对丰富； 结构失衡，影响需求匹配 表格2：全市产品结构销售情况 结构失衡，影响需求匹配 11.17 341 17.1 522 18.05 551 24.15 737 18.