句容太阳星城2009年公寓整合推广方案.doc

呈： 江苏万邦房地产开发有限公司 柴总 刘经理 参天（中国）地产投资顾问机构 李磊副总经理 戴冲策划总监 送： 太阳星城项目现场 侯晓庆专案 刘欣欣助理 由： 太阳星城项目企划组 王义、李晓东 日期： 2009年/02/05 页数： 页 太阳星城 09年公寓整合推广方案 （一）销售现场业务汇总 【产品去化及存量状况分析】 期次 项目 1期 2期 累计 总量(套) 390 280 670 销量(套) 246 111 357 余量(套) 144 169 313 简析：截止统计日，本案普通住宅去化率53%.2期销售周期较短，房源以景观房为主，价格较高，存量房源较多。保持两期房源均衡去化，去化任务的重点之一。 户型 1期 总量(套) 销量(套) 余量(套) 2期 总量(套) 销量(套) 余量(套) A1 70 40 30 A1 116 39 77 A2 120 57 63 A2 60 15 45 B 60 51 9 C1 60 39 21 C1 14 12 2 C2 40 30 10 C2 90 45 45 D 40 29 11 累计 390 246 144 累计 280 111 169 1期 总量(套) 销量(套) 余量(套) 2期 总量(套) 销量(套) 余量(套) 2房 190 97 93 2房 176 54 122 3房 160 120 40 3房 104 57 47 4房 40 29 11 4房 简析：参考上表，当前房源累计存量313套，其中2房存量215套，占比近69%，为保持房源去化的均衡性，阶段营销策略应重点围绕2房去化展开。 楼栋 1期 11# 12# 13# 14# 15# 16# 17# 18# 20# 21# 22# 23# 24# 25# 总量 40 30 40 40 20 20 20 20 30 30 30 30 20 20 销量 32 28 26 32 15 18 10 9 20 13 8 7 12 14 余量 8 2 14 8 5 2 10 11 10 17 22 23 8 6 2期 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 总量 24 30 30 40 40 40 40 12 12 12 销量 18 24 20 20 5 4 2 8 8 1 余量 6 6 10 20 35 36 38 4 4 11 简析：受价格因素影响，存量房源多分布在中央景观周围，且集中在1期17#至23#楼和2期的4#至7#楼。建议在营销推广上从“‘景观’ + ‘2房’”方面展开。 【媒体效果分析】 成本概算 2008年太阳星城案营销总费用约为291.09 万元。截止统计日，总的来人数为1463人，总的来电量为318次，总的认购套数为357套。单位来人费用为1990元/人，单位来电费用为9154元/通，单个成交费用为8154元/套。 效果分析 简析：参考上图，媒体效果以社区活动、介绍、罗马旗、横幅、电视游字效果显著。活动推广容易形成较好口碑建立项目品牌形象，但成本较高，且辐射区域受限；横幅和罗马旗可及时、有针对性向市场传递项目营销信息，但较短的更新周期，一定程度削弱了其辐射强度。 简析：参考上图，以主流媒体为分析对象，句容电视字幕、便民户外、派报、横幅、短信五种媒体通路成本较低。平均费用成本在4410元/组。客观角度分析，成交量受上客量媒体获知途径(含介绍)交叉性(即，同一组客户多通过多种媒体途径获知本案)的影响，预估算平均费用成本为4077元/组。 综述： 以树立项目形象，建立项目口碑，拉动有效上客和成交量，及增强推广通路的高效性为目的，结合本阶段工作重点，建议以现房实景等项目形象为主题，结合交付信息，增加户外(巨幅、展板、横幅、罗马旗、路牌等)推广通路的更新投入；建议通过网络及时发布营销动态，扩大项目口碑形象的影响力；建议结合横幅推广内容通过电视游字，扩大项目即时信息的推广范围和辐射强度