商业广场售价评估.doc

新亚洲太古广场街铺售价评估 商铺售价的评估一般有市场比较法及租金反推法两种，对于在成熟的市场环境的情况下，多运用市场比较法进行评估，由于新亚洲中心广场南地块所处的片区商业已较为成熟，同时周边也存在可参照的市场售价，因此，本项目在销售均价的评估上宜采用市场比较法为依据，以租金反推法进行验证。 以市场比较法进行售价的评估 市场比较法评估原理： 市场比较法定价的影响因素 ——位置 ——商业气氛 ——人流量 ——周边环境 ——交通情况 ——内部规划设施 ——规模 ——发展商信誉 ——经营经营公司 评估售价的基本原则 结合市场需求及中原多年代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表： 参考同区同类铺位之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定价格； 依据“市场比较”原理，对可比相关铺位的价格经过修正，加权后得出。 售价评估参照物 近年来，华强北周边销售的商业物业较少，大部分的商业物业是由厂房改造而来，以出租经营为主，如顺电、女人世界、铜锣湾广场、丽人世界等，而新近开发地产项目也未进行裙楼的销售，如群星广场、都会100等，而属华强北商业圈内，仅现代之窗、赛格广场两个商业项目的商业销售对本项目有参照作用，根据中原的调查资料显示，此两项目的街铺平均售价为： 现代之窗街铺参考平均售价：120000元/平方米 赛格广场街铺参考平均售价：150000元/平方米 相关项目售价参数修正 序号 评估项目 满分 赛格广场 现代之窗 评分 备注 评分 备注 1 位置 30 28 商业位置较好 26 商业位置较好 2 商业气氛 20 19 商业气氛佳 18 商业气氛较佳 3 人流量 16 15 人流量大 15 人流量一般 4 周边环境 5 4 好 3 较好 5 交通情况 6 6 好 5 好 6 内部规划设施 6 6 较好 5 较差 7 规模 8 7 规模大，具有标志性 5 规模较一般 8 发展商信誉 3 3 原赛格广场有较好的商业信誉 1 知名度、信誉度不高 9 经营管理公司 6 5 赛格的经营管理较好 4 经营管理力量较差 合计 100 93 82 序号 评估项目 满分 新亚洲太古广场 评分 备注 1 位置 30 20 商业位置较一般 2 商业气氛 20 15 商业气氛尚欠缺 3 人流量 16 10 目前人流量较少 4 周边环境 5 4 未来之商业环境将较好 5 交通情况 6 5 交通方便程度好 6 内部规划设施 6 4 较好 7 规模 8 8 南北商业面积在华强北属最大 8 发展商信誉 3 1 好，但在商业方面较弱 9 经营管理公司 6 3 好 合计 100 70 参考均价计算 项目名称 权重 新亚洲太古广场 赛格广场 现代之窗 (10%) 均价（元/M2） Px PA=150000 PB=120000 位置 30 20 28 26 商业气氛 20 15 19 18 人流量 16 10 15 15 周边环境 5 4 4 3 交通情况 6 5 6 5 内部规划设施 6 4 6 5 规模 8 8 7 5 发展商信誉 3 1 3 1 经营经营公司 6 3 5 4 合计 100 QX=70 QA=93 QB=82 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为各项目之均价 PA’=( QX/QA)×PA =(70/93) ×150000=1129032 PB’=( QX/QB)×PB =(70/82) ×120000=1024390 各相关楼盘权重取值为Wi’ WA= 60% WB=40% PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB =1129032×60%+1024390×40% =1087175 新亚洲太古广场街铺之参考均价为： 10.8万元/M2 以租金反推法进行售价的评估 （一）、邻街商业铺位的调查 华强北商业片区内最主要的商业街有华强北路、振华路、振兴路及华发路。各街道的商铺在门面的包装上形式各样，较少有统一风格的商业街，只有华强北的大百汇商业城和振华路的罗维商业广场，采取统一管理，统一包装，形成较为高档的购物街，其租金也略高出其它商业铺面。其次是商业广场一层面街的商铺，虽未作统一风格的包装，但整体装修档次较高。以下是对各街道商铺进行的调查。（以下均为使用面积） 华强北商业街南段（振华路口至深南路口） 租金价格：450-750元/M2.月 主营范围：电子、电信、服饰、鞋类等 华强北商业街北段（红荔路口至振华路口） 租金价格：380-700元/M2.月 主营范围：电信、服装等 振华路东段（华强北路口至燕南路） 租金价格：450-620元/M2.月 主营范围：服装