复地项目建设全过程成本管理200907.pdfVIP

复地项目建设全过程成本管理 运营管理部 房地产价值链价值法则：利润贡献和风险从前端向后端逐级 递减 项目策 建筑设 招标管 工程管 投资策划 土地获取 划 计 理 理 销售管理 客服管理 项目成本管理 越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但 对整个房地产开发项目的利润贡献越高 价值链中段是整个房地产开发项目的成本控 制区间，决定了利润的最终实现大小 越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对 整个房地产开发项目的利润实现有重要影响 2 目录 一．项目不同阶段的成本管理内容 二．项目建设阶段传统的成本管理模式 三．全过程造价控制及合同管理 四．论文一：精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制 五．论文二： 一、项目不同阶段的成本管理内容 前期开发阶段 项目设计阶段 项目建设阶段 项目的成本管理是一个有机的整体，虽然不同阶段的成本管理具有 不同的主要内容，但相互之间也具有一定的联系。就所占成本管理 重要性的比重而言，前期开发阶段的成本管理最为重要，对项目的 利润影响也最大，设计阶段的成本控制重要性为次之，建设阶段的 成本管理影响为最小 房地产开发成本的构成 土地成本（约占项目总成本的30-35%左右） 前期费用（约占项目总成本的2-3%左右） 工程成本（约占项目总成本的50-55%左右） 营销成本（约占项目总成本的5-8%左右） 管理成本和财务成本 从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可 大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程 成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出 现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性） 较强。因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制 的重点。尤以工程成本为重。 目录 一．项目不同阶段的成本管理内容 二．项目建设阶段传统的成本管理模式 三．全过程造价控制及合同管理 四．论文一：精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制 五．论文二： 二、项目建设阶段传统的成本管理模式 1．传统成本管理控制的方法 在国内，以前长期的传统成本控制方法为定额制，总的成本控制思想为概算控制施工 图预算，施工图预算控制结算，最后工程竣工结算后通过审价确定结算价款。 2 ．控制的手段 概算定额或指标、预算定额、审价或近期开始的工程量清单。 3．控制的实施 通过概算定额和相关指标编制概算，作为项目总的成本控制目标，在概算成本内进行 施工图设计，并根据施工定额编制施工图预算，在项目竣工后编制结算，并由审计单 位进行审核。其中概算由设计单位或相关职能单位完成，施工图预算由建设单位或施 工单位完成，施工过程中造价控制由建设单位和监理公司承担，结算由施工单位完 成，审价单位审核。 4 ．产生的问题 各阶段编制的概预算缺少系统性的考虑，不兼顾前后不同阶段的工作，有时产生相互 之间的冲突与矛盾； 人为的将造价控制的全过程分割，导致相互间互不负