安业清水河项目营销策划方案.docVIP

安业清水河项目营销策划报告 市场调研与分析 一、深圳宏观市场分析 （一）深圳经济环境分析 1、GDP指标 ：2004年深圳全市完成国民生产总值（GDP）3422.80亿元，同比增长17.3%；按常住人口计算的人均GDP 59271元，同比增长7.8％，比上年有较大涨幅。 2、固定资产投资：2004年，深圳全年全社会固定资产投资额1090.14亿元，同比增长14.9％，全年整体走势平稳。其中，基本建设投资458.96亿元，增长27.5％，占全社会固定资产投资比重为42.1％，投资比重年略有提高；房地产开发投资432.01亿元，增长4.7％，占39.6％，投资比重略有下降。 3、消费指数：全年社会消费品零售总额915.45亿元，同比增长14.2％。其中，批发零售贸易业零售额758.87亿元，增长14.7％，餐饮业零售额156.58亿元，增长16.9％。 4、生活在岗职工年平均工资31928元，按可比口径扣除物价因素，实际增长4.2％。城镇居民生活水平和质量稳步提高。深圳城镇居民恩格尔系数为31.6%联合国粮农组织标准处在“富裕”水平。固定资产投资结构进一步优化居民收入水平消费能力进一步提高消费升级加快对经济增长拉动不断增强，但消费的拉动作用尚有很大的挖掘潜力488.68万平方米，12.26％，其中，住宅销售面积434.32万平方米，同比增长11.03％。 此外，上半年各区住宅销售面积变化较大，住宅销售量在3、4月份达到高峰后，6月份在国家调控措施作用下有所回落，除宝安区销售量环比增加29.8%，其他各个区均有所下降，当月全市住宅销售量同比下降13.2％。 4、空置情况：截至今年6月底，商品房空置面积为142.78万平方米，同比减少38.57％，在商品房需求保持10%左右平稳增长、建设规模减少的同时，商品房空置量得到了不断消化。 5、价格水平：今年上半年，我市住宅价格继续呈现上升势头，全市商品住宅均价为6547.89元/平方米，同比上涨12.05％。但从不同月份的销售价格来看，由于政策因素的影响，各月份的销售价格出现了小幅的波动（如下图），但整体来看，走势基本平稳。 月份 6月 环比 5月 环比 4月 环比 3月 环比 2月 环比 1月 价格 6717.39 2.19% 6867.32 5.59% 6503.98 —0.31% 6524 —2.79% 6711.35 8.76% 6171 2005年上半年（住宅部分按照户分类）144平米以下户形 套数 建筑面积 金额 均价(建筑面积) 均价(套内面积) 别墅 1 142.21 863726.00 6073.595387 6717.421060 单身公寓 2528 105073.18 824504461.17 7846.954486 10373.933436 单身宿舍 137 11091.9800 6894.238630 8610.282131 商务公寓 530 36162.55 282816311.00 7820.696023 9947.476659 一房住宅 7812 326077.83 2568580364.42 7877.200251 10273.083756 二房住宅 13220 930699.69 5425862834.66 5829.874977 7222.771141 三房住宅 15915 1655047.42 9190121439.34 5552.784366 6706.820925 四房住宅 1916 245919.87 1354062024.00 5506.110685 6542.507847 四房以上 100 13214.7700 5184.248912 6137.459663 复式住宅 500 52416.47 300151400.92 5726.280326 6772.786340 2005年上半年（住宅部分按照户分类）144平米以上户形 套数 建筑面积 金额 均价(建筑面积) 均价(套内面积) 别墅 81 28040.85 791810702.00 28237.756772 28409.760296 单身公寓 1 164.36 410933.00 2500.200778 3286.149540 商务公寓 144 23049.79 214418486.00 9302.405184 11420.346277 一房住宅 9 1453.23 9725527.00 6692.352208 8093.342598 二房住宅 2 310.04 1985684.00 6404.605857 7982.970169 三房住宅 1031 163920.85 1283695471.91 7831.