西安项目定位调整报告(已修改).pptVIP

Contents——目录 一、西安市场分析： C.西安房地产市场和发展前景： 目前房价水平明显低于国内同级城市，几乎没有泡沫，有较大上升空间； 2008年1-5月，在全国大多数城市楼价跌声一片的时候，西安房价仍稳步上扬； 经济适用房、政策性住房、单位房改房建设量较大，而本地市场购买力有限。经济适用房需做宣传、搞促销成为西安独有风景，在其他大城市难得一见； 西安是中国西北地区最重要的中心城市，也几乎是周边数省富裕阶层城市化置业的唯一选择，所以随着西部大开发推进，西安对周边省市辐射作用必将日益放大，这也是西安城市扩张和房地产市场发展的重要推动力量。 二、浐灞区域市场概况分析： 2004年，西安市委、市政府提出了“建设城在水中，水在城中的西部第一水城”这样一个战略构想。同年9月，浐灞河综合治理开发建设管理委员会的成立，标志着以“国际化、市场化、人文化、生态化”理念为基础的浐灞生态园区建设正式启动； 浐灞生态区位于西安城区东部，北接渭河，南到绕城高速，包括浐灞两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里。 规划中的浐灞生态区将是一个最终能容纳55万人口的集生态、会展、商务、文化、居住等功能于一体的新城区，将以“都市型生态区，生态化商务城”为目标，发展符合区域实际的特色产业，如物流、金融、旅游、商贸、会展、文化教育等产业，形成城市新区，建设“宜居宜创业”的西安第三代新城。 B.浐灞房地产市场分析 2004年9月9日，西安浐灞区管委会成立，城市东扩，新旧分制的新城市发展战略开始正式实施。市政配套的不断完善，“大水大绿”工程的建设，使城东发生日新月异的变化，广厦房产·广福置业、陕西兄弟置业等纷纷抢滩城东。中新集团、新加坡盛邦/香港恒基兆业等外来开发企业的入住使的该区域的房地产的供给量也出现逐年增加的态势。 浐灞区房地产业近年来虽已慢慢的发展为城东乃至全市的重点区域，随着2007年整个西安市场房价的上升及房地产市场的火爆，加上浐灞生态区自然环境的大力宣传，城东浐灞区的房价也是节节高升。浐灞半岛房价从开盘时的2800涨至08年5月的4200元/m2。综合而言，该地区前景值得看好。 三、项目地块价值分析： A.作为将要发展为西安第三代新城的浐灞生态区，有着自己特有的优势： 区位优势：未来西安城市发展模式为“九宫布局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模式。浐灞生态区大部分处于西安市绕城高速路以内，属于西安市新一轮城市规划的中心城区。 生态优势：浐灞生态区包括二水三塬，二水是指浐河、灞河，是西安的八水绕长安的两大水系。三塬指的是浐河西岸的杜陵塬、东岸的白鹿塬和南边的洪庆塬。二水、三塬又依托着秦岭，具有建设生态区的独特优势；另外，具有影响力的广运潭和桃花潭的建设也正在进行中； 历史人文优势：浐灞河是自然的河流，更是历史人文的河流。灞上是指这里的白鹿塬，还有灞陵、杜陵等遗址。自古以来，这里还以灞水、灞桥、灞柳闻名于世，形成了千年传颂的“灞柳风雪”。 交通优势：生态区距西安市中心10公里，区内有多条国道、高速公路和陇海线、西康线两条铁路线，建设中的东三环、北二环东延伸线、东二环北延伸线穿越而过，交通便利。 国际化发展优势资源聚集：欧亚经济论坛；2011年世园会；2007F1摩托艇世界锦标赛西安赛场； 振业西安项目位于浐灞三角洲规划区内，紧邻浐河东岸，浐河区域的优势对于本项目的发展无疑有较强的正面影响。 项目地形地貌分析：项目地块为北牛寺村差迁地块，地块较为平整，无原生态植被，葡萄架拆迁已基本完成，已基本具备开发条件； 项目道路及交通分析：整个浐灞区域的外向交通依附于城市二环、绕城高速、西阎高速和西潼高速，为连接其他区域和外县市的交通网络，项目地块是浐灞核心区内，周边的对外交通线路很发达，具有最佳的交通通达性； 项目地块生态景观资源分析：本项目毗邻浐河东岸，依据市政规划，此段浐河岸将打造出景色优美的坡地公园，地块主要外部景观即为桃花潭。在干旱缺水的西安市，浐河、桃花潭的稀有临水景观资源以及市政景观资源的打造，将是本项目的生态景观资本之一，对于本项目价值的提升有较大的促进作用； 但项目地块临河景观线长度不长，外部景观环境无法支撑整个项目的景观要求，需要依托外部景观打造地块内部景观；由于项目地块临河线相对不足，且其中相隔一段坡地和4车道道路，景观价值有所下降 。 二、市场预期： ※ 西安房价已接近成本，再大幅度降价的空间有限。 西安房价仍属于成本定价市场，经过近半年的降价促销后，部分开发商的楼价已经接近成本，再要大幅度降价空间已经不大了。 ※ 国家不断出台房市新政刺激市场，虽然目前效果不明显，但是累加效果终会伺机逐步释放 国家出台房政“组合拳”，开发商降低消费者置业门槛，银行贷款