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市场研展部内部交流专题 ——宏观分析模块 宏观分析模块介绍 影响房地产周期波动的宏观经济变量 在现实经济运行过程中，国民经济与房地产业之间的相互影响与相互作用，都是通过经济变量、经济参数来完成的，并在国民经济周期波动和房地产周期波动过程中实现的。因此那些既对国民经济波动产生作用，同时又会影响房地产波动的宏观经济变量和参数，便成为影响房地产周期波动的重要因素。 对于宏观经济变量的，分析的关键是要找到区域经济发展对于房地产市场供求变化的趋势影响，同时结合研判项目的特征，需求合理的入市时机、产品类型等。 在这里主要通过模板的方式分析经济增长率、国民收入与消费水平、城市化进程等宏观经济变量对房地产周期波动的影响。模板主要采用美国经济学院西蒙·库兹涅茨的《各国的经济增长》一书，该书中对各地经济进行了大量的研究和总结。 宏观经济增长与房地产开发的关系： GDP增长率 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8% 10%-15% 房地产开发情况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 飞速发展 宏观模块一 经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系会产生较强的影响，使得宏观经济周期与房地产波动呈同向发展趋势，但在波动时序上略有区别，房地产周期略早于宏观经济周期。 1、当宏观经济处于萧条期时，一旦政府通过扩张性政策刺激经济，在这一外部因素的冲击下，同时在房地产价格需求弹性和房地产收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导作用下，社会生产资源房地产业转移，由此导致并推动房地产业率先开始复苏，带动宏观经济步入扩张期。 2、当宏观经济进入高涨期后，在政府通过提高利率、紧缩通货等紧缩性政策冲击下，由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策下出现降低，同时又由于受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产特有的产业收缩机制的影响，结果使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，结果房地产市场先于宏观经济而进入收缩期。2007年底国家实施的更为严厉的金融紧缩政策，使得房地产市场已经进入了长达半年多的收缩期。 800-1000美元 1000-4000美元 4000-8000美元 8000-10000美元 启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期 生存需求 生存、改善需求兼顾 改善需求为主 改善需求为主 起步发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，质量为辅 平稳发展 以质量为主，数量为辅 缓慢发展 以质量为主的综合发展 人均GDP与房地产开发的关系： 宏观模块二 一般来说，国民收入变动会导致房地产消费需求发生同方向相同的变动，即收入增加会刺激房地产需求上升，收入下降则导致房地产需求减少。同时也不得不考虑需求市场边际价值递减定律的影响，以及土地不可复制性所带来的开发用地逐渐减少等带来的房地产市场理性减缓的因素。故经长期观测发现，房地产开发随着人均GDP增长呈现波峰型变化周期。 异常 基本 正常 正常 运行 基本 正常 异常 2008年 2009年 房地产开发投资额增幅 -5% -5~5% 5~15% 15~25% 25% 18.9% -7.8% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求 房地产开发投资/GDP 0.05 0.05-0.1 0.1-0.14 0.14-0.2 0.2 0.10 0.07 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15 房地产投资/固定资产投资 15 15~22 22~30 30~37 37 23.96% 21.30% 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25% 全社会固定投资与房地产开发的关系： 宏观模块三 通过对房地产开发比重的研究，确定区域房地产开发规模的适度情况，同时可以预计供求市场的变化，对于研判项目的开发时机以及产品去化均有较高的参考。 房价收入比 小于4 4-8 9-11 大于12 房价水平反应 房价偏低 房价存在一定的上升潜力 房价平稳，上涨潜力空间不大 房价过高，已超过警戒线 房价收入比的一般模式： 房价收入比=全市平均单套面积总价/全市平均家庭年收入 宏观模块四 该模板指标主要用于区域需求市场购买力的研究，通过收入水平衡量房地产市场价格指数的风险程度，有助于判断研判项目的价格定位以及去化表现分析。 不同发展阶段城市化特征 发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶段 初步城市化 快速发展期 调整发展期 稳定发展期 城市化率 小于30% 30%-50% 50%-75% 大于75% 城市发展特征 工业生产水平较低，提供的就业机会有限，第