江苏南京江宁区养龙山庄四合院2007年营销策划方案.docVIP

养龙山庄四合院 2007年度营销策划执行方案(全案) 东润置业 二零零七年三月二十八日 目 录 养龙山庄四合院2007年度营销策划执行方案（全案） 一页精要 一、前言 二、我们的现状 三、我们的项目年度营销策略 四、我们的销控体系 五、07年度营销主题活动 六、我们的营销实效评估体系 养龙山庄四合院2007年度营销策划执行方案（全案） 一页精要 一、项目营销现状 1、四合院共八栋对外销售，已成交一栋市场客户，现营销目标为七栋四合院（2#、3#、4#、6#、7#、8#、9#）； 2、四合院07年度天工房产下达销售指标为:立足50%,争取100%； 3、四合院院区各院全部建成呈全景现房阶段，四合院外环道路东北段因施工临时建筑未连通。 二、项目营销难点 1、来访率低 2、偏好度高 3、转定度低 三、项目策划突破点 1、层面：项目 要点：谈理想（建筑方面） 方法：“中国理想生活空间的主题精神”论坛 目的：提高项目有效来访率 2、层面：锁定客群 要点：谈建筑技艺、文化 方法：“中国传统建筑技法主题”研究 目的：深入剖析项目内涵，提高项目附加值，增加项目偏好度 3、层面：业主 要点：生活理想与理想生活 方法：“中国理想生活圈”研究服务体系 目的：全方位服务准业主、业主提高转定率，促成成交 一、前言 养龙山庄四合院营销工作的核心是执行。本方案即是在执行的前提下进行了怎样执行、如何更为有效的执行的一系列思考与建议，目的在于推进四合院营销变现，从而完成集团领导、天工房产所下达的年度任务指标。 纲举目张，任务明确后，关键是制度。制度在于责、权、利明确，基础工作落实、财务保障支持、项目班子就位，在执行中配合，在配合中推进，一套一套地实现销售。 本方案为年度全案，审核重点在于方向与体系。现提报给领导与相关协作部门，请予以建设性的指导意见，本部将依据领导指示与会议结果进行执行细化分解。 特此前言说明。 二、我们的现状 （一）、四合院未售房源分析 1、未售房源实地调查分析 九号院 基本情况 占地面积 784.13 M2 建筑面积 512.02 M2 面积明细 正楼 套内面积285.48 M2 墙体面积25.58 M2 倒座 套内面积47.43 M2 墙体面积8.02 M2 厢房、府门、车库 套内面积131.90 M2 墙体面积11.96 M2 歇山亭 面积1.65 M2 套房总数 7间（2间主套房+4间标准套房+1间门房套房） 功能描述 府门 广亮大门 倒座 厨房+餐厅+公共卫生间 西厢 小会客厅+1间客人套房+门房套房 主楼一层 客厅+东西次间双套房+东梢间套房 主楼二层 主人专区（2间相连明间套卫生间和衣帽间）+1间备用套房 庭院 “一亩三分地”5块绿地； 庭院以土地高差把空间区割为：一个庭院、一块闲地、一个花园。 车库 单车库设计，主楼与西厢之间有门直通车库。 居家功能 主打“花园”，一亩三分地可赏、可耕、可游； 西厢为家庭辅助人员居住区，主楼为主人家庭区，二楼还可设私人藏品专区。 会所功能 主楼二层（领导私密接待区）+主楼一层（公共接待区）+西厢（秘书接待区）； 共计：2个领导套间+3个客人套间+1个秘书套间+1个管家套间。 特色 门前方便停车，房间多，闲地搭起葡萄架，花园种花养草，亭内饮茶对奕，可使客户亲身体验“半日闲情”。 景观调查 府门 府门在西向角，方向朝西，色彩鲜艳，形态严肃厚重，除具有皇家建筑特有气势外还突显中国传统建筑的古朴美。 庭院 庭院内可规划的花园面积较大，另有如意门直通东花园，东花园有靠山亭，光线好，空间开阔，是传统皇族贵胄的休闲养身佳处，别具情趣。 主楼二层阳台 阳台向西可见重峦叠嶂山峰，前可见80%的一号院主楼，可见4片琉璃屋顶，皇家气息浓厚，阳台西南向可见部分山景，向东还可见小部分湖景。 主楼二层房间 房间窗户面积大，视野开阔。主套房有北向后窗，后窗视线开阔。西侧独立套间后窗视线开阔。 主楼一层 一明二次东梢间左楼梯格局。次间和梢间均为独立套房，两次间后窗均视野开阔，明间次间梢间均可见院内景观。一楼所有房间均有一号院、六号院、七号院、八号院的视觉障碍，但效果不强烈，不产生压抑感。 西厢 西厢独立套间，有西向小窗，视线开阔，与前窗东西通透，前窗可见院内景观。 倒座 厨餐厅一明一暗格局，带独立卫生间，后窗墙体视觉障碍，前窗可见院内景观。 八号院 基本情况 占地面积 687.17 M2 建筑面积 577.22 M2 面积明细 正楼 套内面积285.48 M2 墙体面积26.12 M2 厢房 套内面积55.08 M2 墙体面积7.83 M2 府门 套内面积55.08 M2 墙体面积6.97 M2 倒座、车库 套内面积130.79