济南奥体片区调查总结.docVIP

奥体片区的总结 调查范围： 该片区西起祥云路，北至经十路，东接绕城高速，南到南部山区。 调查项目： 海尔绿城·全运村 保利·花园 三联城建·凤鸣山庄 永达·颐和园 火炬·东第 彩石山庄 唐官小区 林庄小区 田村小区 草山岭村改项目 项目依据建设规模，销售价格以及户型面积等方面分为（类）别墅住宅项目、高档住宅项目、中高档住宅项目、普通住宅项目、村改项目。 区域内部分项目的基本情况及浅析 A.（类）别墅住宅项目 1.凤鸣山庄 项目总建筑面积12.3万平方米，以四层花园洋房为主，少量联体别墅（Townhouse）。 项目位于经十路东（凤凰山东临）。在布局设计上，凤鸣山庄基本以错列的方式使建筑成“V”型拼接，形成层次，同时在竖向上也达到了层层上升的效果，将独立的多栋居住单元组织在一起，形成一个富有特色的组团空间。各单元之间随地势的升高形成1.5米和3米两种高差布局，在平面和空间上都有收束，形成上升聚气的格局。项目的低密度、低容积率以及优美的环境，超前的规划设计，使得项目今天依然很时尚、很漂亮，而且内部配套设施依然没有落伍。正如，02年开发者所言： 明天，一坐崭新城市在这里崛起 东部，是太阳升起的地方， 东部，是面向大海的方向， 在济南，东部永远是置业的最佳选择。 没错，她今天也是城市非常现代新颖的一角，是城市发展的方向，是投资者置业的最佳选择。 2. 三联·彩石山庄 项目位于经市东路路南（刑村立交桥东南角），北邻经十东路，西靠绕城高速，交通区位优势明显，出行便利。项目是由三联集团投资开发，项目总占地面积约2400亩，总开发建筑面积约180万平米。项目设计秉承“底层、低密度、低容积率、高绿地率”的设计理念，着力将项目打造成为以多层花园洋房和低层双拼、联排住宅为主体的大型山水园林住区。项目容积率仅为1，此项指标达到别墅的设计水准，而且项目的绿地率高达74.6%，因此项目的居住品质是非常高的。项目内部或周边设有银行、医院、幼儿园、小学、中学、超市等配套设施，生活非常便利。 目前项目已开发过程中层遇到一些问题，于2008年项目因资金链出现了问题，所以项目的工程进度受到一定影响。项目自2006年开盘以来，销售价格从2600元/平米飙升到现在的4100元/方米，已认购的1500余位购房者，至今仍未能入住新居。而且，山东卫视等媒体也相续报道了该项目。项目之所以出现现在的这种局面，原因和项目的开发商三联集团出现问题及当前疲软的市场环境有很大关系。 项目设计的户型及比例如下： 户型 单套建筑面积 套数 所占比例 两室一厅 65～80 m2 2260套 36.8% 两室两厅 80～90 m2 2372套 38.5% 三室两厅 90～120 m2 680套 11.1% 三室两厅 120～150 m2 410套 6.7% 四室两厅 180～200 m2 426套 6.9% 合计 6148套 6148套 100% B. 高档住宅项目 1. 海尔绿城·全运村 项目位于奥体中心南邻，处于南部山区的东部位置。由海尔地产公司和绿城地产公司共同开发建设。该项目前期主要是服务于第十一届全运会，是海尔与绿城为改善济南居住环境，提升济南居民居住品是的鼎力之作。项目总占地面积为1200亩，总建筑面积100余万平米，分三期滚动开发。整个项目开发周期为6年（2008——2015年），其中一期开发根据建筑风格的不同又可分为百合园和桂花园两个园区。百合园由11栋高层和17栋小高层共同组成，建成后将是济南的经典城市公寓。桂花园由36栋多层住宅组成。一期共开发64栋住宅，总建筑面积约为35万平米。项目物业类型包括：高层、小高层、多层、产权式酒店、平层官邸、小独栋（一期的已售罄），小区内部配套齐全，功能完善。 项目毗邻十一届全运会的主办场地——济南奥体中心。届时，将为来自全国各地的体育健儿提供住宿休息，待全运会后，项目的部分住宅再另行对外发售。 本项目优势分析 1.开发商：实力·品牌 开发商为世界五百强企业——海尔，旗下的房地产开发公司。公司已多年开发房地产，有着丰富的开发经验和雄厚的资金实力。 绿城房地产为中国地产之前十强，拥有多年的房地产开发经验，先后在我国的很多城市成功开发了很多有名的房地产大项目，并在当地获得了良好的口碑。公司自开发房地产以来，不但有着十分成熟的房地产开发经验，而且有着非常先进的设计理念。公司经过多年的房地产开发经营，现已拥有非常雄厚的资金实力。 相信“强强联合”的房地产开发商，凭借丰富的开发经验、先进的设计理念和雄厚的资金实力一定会为济南市民带来一顿丰盛大餐。 2.规划设计：新颖、独特、前沿 项目内部设有水系、小品、幼儿园、酒吧等配套设施。并且小区内部景观设计，新颖多变，步移景异，令人留恋忘返，回味无穷。 3.环境：自然，优美 项目位于环境优美的南部