房地产基础知识2012(新).doc

1.房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)? ? ? ? 土地b)? ? ? ? 建筑物及地上附着物c)? ? ? ? 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 2.土地使用权出让的概念 1、概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权出让形式 土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。 3、土地使用权出让年限 居住用地70年 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其它用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 4、取得建设用地的方式 ①有偿取得方式，就是土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金取得土地使用权。 ②无偿取得的方式，就是国有土地使用者，通过国家行政划拔方式取得土地使用权。 3.产权： 你要购买的房子并非永久产权，因为土地使用年限一般为50年，最长不超过70年，而且是从土地批出之日算起。届时政府如有需要，可以无条件收回土地及土地上的所有附属物，大多数情况下是到时向政府增缴地价 4.房屋的产权,产权包括什么？ 房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。 占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。 使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。 收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。 处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。 ▲房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证； 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利； 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政 府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用； 5.房地产的特征▲房地产的自然特征①、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。 ②、房地产地域的差别性；房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的同一平方米的房屋价值也会有所不同。 ③、房地产的高值耐久性；建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。 ④、房地产的保值增值性：房地产商品在国家政治、经济形势稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可现生性使城市地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。 ▲房地产的经济特征a)? ? ? ? 生产周期b)? ? ? ? 资金密集性c)? ? ? ? 相互影响性d)? ? ? ? 易受政策限制性e)? ? ? ? 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。▲房地产市场： 主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场； 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场； 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产