最新房地产业营改增政策影响及应对建议.ppt

建筑装饰税负增加 建筑企业作为房地产企业的上游企业，其受“营改增”税制改革增加的税负必然会转嫁至开发企业，由此导致房地产成本增加。 税负转嫁 甲供材料计税变化 营改增后，甲供材或不再并入建筑营业额。双方可能都希望加大材料采购比例，利用材料进项发票取得低纳高扣的效果。交11%抵扣17%增值税。 房地产营改增政策预期 营改增对房地产的影响 房企对营改增应对措施 “营改增”税收政策及涉税业务操作培训 会计科目设置及核算方法明确 办税人员确定及税控设置准备 增值税内控管理及报销制度修改 现在成本费用支出梳理，挖掘可抵扣项 营改增税负测算，争取过渡优惠的措施 对现在业务及遗留问题的税务优化建议 收入项目 序号 收入类型 含税收入金额 不含税金额 适用税率 销项税额 1 销售不动产 2 不动产出租 3 …… 合计 扣除项目 序号 成本费用项目 预算或实际金额 可抵扣含税金额 适用税率 进项税额 开发成本 一 土地征用及拆迁补偿费 二 前期工程费 三 基础设施费 四 建筑安装工程费 五 公共配套设施费 六 开发间接费用 七 不可预见费 　 开发成本合计 期间费用 八 销售费用 九 管理费用 十 财务费用 期间费用合计 其他支出 十一 其他支出 合计 近期资产购置或重大成本支出的时间安排，款项支出，以及发票取得建议 现有成本费用合同执行情况，合格供应商的评选原则，合同涉税条款的约定，发票的取得各类及开具时间 末开票收入、税款欠缴、面临税务检查或稽查的补救措施 测算营改增后的预期税负变化，为相关涉税业务提出指导意见，利用好过渡期税收返还政策。 1 对于遗留业务存续与中止或变更判断，对融资费用的票据种类要求与开具时间确定。 2 对资金供应渠道的优化，贷款方纳税人资格确认，顾问费和利息的比例安排，票据种类与开票时间要求。 3 内部资金利息的优化安排： 关联方借款利息的公允作价，利息转移列支问题； 资金池或财务公司的设立考虑。 销售指标 销售合同 发票开具 客户沟通 对销售指标中营业税下的营业额，调整为增值税下的不含税销售收入 对合同涉税条款进行修改或补充，明确销售发票的开具时间及领取要求。 就销售发票的开具与领取事宜制定内控措施，确保发票流转安全无误。 就前期销售欠款客户进行催收，就销售发票变更事宜与客户沟通。 供应商的筛选，评标方法的改进，合同涉税条款优化，明确票据与时间要求，不合格票据补救。 进行中的成本合同存续与更新或中止，发票的种类与开具时间确定。 业务模式的优化，如增加甲供材料设备的比重，降低工程承包额，取得增加进项税的效果。 过渡成本 业务文本 模式优化 对尚未进行的，或进行中的增值税业务，如大额资产购置、租赁费等业务，可否推迟资产购置或款项支付时间，待营改增后再行购置或开票。 增加费用 抵扣项 加强日常费用进项管理：办公用品、日用品、物料消耗、通讯费、车辆维修、加油费、水电费、租赁费、顾问费、代理费等增值税专用发票要求。 1 对于遗留业务存续与中止或优化，与设计公司沟通票据种类要求与开具时间等问题。 2 对新业务的设计公司筛选，设计公司资格确认，设计合同中票据种类与开票时间确定。 3 新项目设计优化，如增加精装商品房的比例，取得低纳高扣的效果。内部设计公司的利用与节税安排。 集团财务部 2016-03-15 房地产业“营改增” 政策 影响及应对建议 房地产营改增政策预期 营改增对房地产的影响 房企对营改增应对措施 第十二届全国人民代表大会第四次会议，国务院总理李克强宣布，今年将全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增……。 涉及范围 今年5月1日起：离现在还有不到2个月时间，企业要完成涉税业务调整、核算变更、税控升级、财务内控完善等准备工作，可谓时间紧，任务重。 实施时间 下游抵扣 税负增减 将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业：至此全部行业纳入营改增，有利于增值税抵扣链条的完善。 确保所有行业税负只减不增：或实行过渡政策，借鉴营改增在上海试点初期的作法，采取超税负退税；或对老企业实行5%的税率核定征收。 所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围：解决了房企下游的后顾之忧，有利于去库存。 项目 营业税 增值税 计税原理 及特点 价内税，全额计税，重复纳税。 价外税，对新增价值征税 收入确定 收入=营业额 销售额=营业额-销项税 税额计算 营业额×税率 应纳税额=销项税额-进项税额 税率 3％、5％ 17%、13%、11%、6% 、3% 进项税 不涉及 “以票控税”，规定时间内认证、抵扣。 发票开具 不分普票、专票 专用发票和普通发票，税控全国联网 征管特点 简单、易行 计征