商业银行房地产抵押登记风险及防范.docx

商业银行房地产抵押登记风险及防范强洪王宁吕杰印付才魏巍摘要:房地产抵押担保是商业银行最重要的贷款担保方式，但由于我国尚未建立不动产统一登记制度，登记规定政出多门，登记流程错综复杂，加上我国商业银行对抵押品的管理尚处于探索阶段，这给房地产抵押贷款业务造成了风险隐患，部分风险已给商业银行带来了损失。本文通过对商业银行和外部登记机构操作中可能存在的风险进行梳理，分析风险成因，评估风险结果，并提出相应的防范措施，以期提高我国商业银行抵押担保的有效性和安全性。关键词:商业银行房地产抵押风险中图分类号:F832文献标识码:A文章编号:1009－1246(2014)03－0038－09随着我国金融市场的日益繁荣，房地产抵押已成为商业银行贷款中最常见、最重要的担保方式。2007年《物权法》正式实施，我国不动产物权制度发生了较大变化，而房地产抵押登记作为一项重要的物权登记制度，其面临的风险也呈现出了新颖性、复杂性和多样性，如商业银行把关不严，合同签署不规范;房地产存在法律瑕疵，抵押权实现受阻;各地登记机构登记制度执行不一，部门间缺乏沟通和信息共享;评估机构无序竞争，超值评估等。这不仅给房地产主管部门造成管理上的混乱，而且给商业银行带来不同程度的损失和风险。本文就商业银行房地产抵押登记中存在的风险隐患进行梳理和分析，并提出相应的防范措施和建议，以提高商业银行抵押担保的有效性和安全性。一、房地产抵押登记的风险隐患(一)登记机构操作风险《物权法》颁布实施后，国家相关部委相继出台了抵押登记规范性文件，但各地抵押登38记的办理规定并不统一。近期，笔者对江苏省境内85个地区425个抵押登记机构进行了抵押登记办理情况调研，调研发现各地登记机构在抵押办理流程、抵押登记内容、抵押登记要件、抵押登记证明等方面存在着较大差异，登记机构的多头管理和操作差异，成为影响商业银行信贷资产质量安全的一大隐患。1．抵押登记簿与抵押合同登记范围不一致风险目前多数抵押登记机构要求银行在办理抵押登记时使用由其统一制作的格式合同。该格式合同要求明确约定“主债权金额”或“权利价值”的数额。银行在申请抵押登记时，能确定的数额仅为债权本金金额或授信额度金额。按照房地产登记机构的要求，格式合同中“主债权金额”或“权利价值”项通常被要求填写为债权本金金额或授信额度金额。房地产抵押登记机构根据“格式合同”的约定，将他项权证上的债权数额登记为借款合同约定债权本金金额或额度协议中约定的授信额度金额，从而导致抵押登记的“主债权金额”并未将相关利息、罚息、实现债权的费用等包括在内。房地产登记机构的不动产登记簿中的登记内容也存在同样的问题。《物权法》第十七条规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。据此，抵押担保的范围应以登记机构不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误，抵押权人就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的主张有可能面临法院不予以支持的风险。事实上，2013年江苏省高院在其内部网站上发布的《关于当前商事审判若干问题的解答》中指出，虽借款抵押合同约定担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但抵押登记时登记机构在登记簿或他项权证记载的主债权范围如仅为本金部分，抵押权人的优先受偿权应仅及于本金部分。省高院解答对全省法院的审判实践有指导作用，该文件出台后，省内已出现多起商业银行因此原因造成损失的风险案例。2．房地合一房地产抵押差异风险对于房地合一房地产的抵押登记，有的地区只要求在房产管理部门办理抵押登记，领取房屋他项权证，土地部门不再办理房屋占用范围内的土地使用权抵押登记;有的地区要求在房产管理部门和土地管理部门分别办理房屋抵押登记和土地使用权抵押登记，并分别领取房屋他项权证和土地他项权证;有的地区在房产管理部门办理房地产抵押登记后，可赴土地管理部门办理房产占用范围内土地使用权的抵押登记备案，但土地管理部门不再发放土地抵押他项权证。目前，我国大部分地区房产管理部门和土地管理部门尚未实现登记信息共享，在房地合一房地产需要分别赴两个机构进行抵押登记的地区，如果抵押权人未能同时在两个机构落实抵押登记，有可能出现房屋所有权和土地使用权的抵押权分属不同抵押权人的情况，造成抵押权不完整。3．在建工程抵押差异风险《物权法》和《房屋登记办法》都明确了在建工程可以设定抵押权，并发放他项权证。但有的地区不办理在建工程抵押登记，有的地区虽然办理，但并非法律意义上的抵押登记，而是预告登记，且不发放他项权证。在不办理在建工程抵押的地区，当授信企业将土地使用权抵押给商业银行后将无法办理土地使用权抵押转在建工程抵押，但抵押宗地上的房屋仍可销售。随着房屋的不断销售，抵押给商业银行的土地使