上海市保障性住房建设项目可行性研究的报告.doc

目 录 1 项目宏观背景 1 1.1 保障性住房建设成为住房建设的重点 1 1.2 保障房建设政策相继出台 1 1.3 保障房建设市场巨大，前景可观 3 1.4 保障房建设资金支持 4 2 上海市相关政策及发展趋势 6 2.1 相关政策 6 2.2 市场前景 6 2.3 规划布局 7 2.4 信贷支持 9 3 深圳市天健集团（市政总公司）参与保障房建设的战略设想 10 3.1 以低风险产品进入上海市场，规避房地产调控风险 10 3.2 增强企业商誉，搭建政府合作平台 10 3.3 发挥企业综合竞争优势，提高经营业绩，多方获取利润 11 3.4 保障房住宅的开发优势 12 4 产品分析及定位 13 4.1 住宅设计 13 4.2 公建设计 13 4.3 装修标准 13 4.4 结构设计 15 4.5 给排水设计 15 4.6 暖通设计 16 4.7 弱电系统 16 5 开发方案及进度计划 17 5.1 开发方案 17 5.2 项目实施进度计划 17 6 投资估算及资金筹措 19 6.1 投资估算依据 19 6.2 投资估算假定条件 19 6.3 建筑安装工程费用 20 6.4 工程建设其他费用 20 6.5 预备费 21 6.6 土地费 21 6.7 管理费 21 6.8 建设期贷款利息 21 6.9 投资估算表 22 6.10 资金来源及融资方案 25 7 财务评价 28 7.1 财务评价的依据 28 7.2 财务评价主要参数 28 7.3 财务效益分析 28 7.4 清偿能力分析 30 7.5 敏感性分析 31 8 风险评估分析 33 8.1 竞争性风险 33 8.2 成本风险 33 8.3 政府回购款逾期到位的风险 33 8.4 利息上涨风险 34 8.5 质量管理不达标风险 34 9 研究结论 35 项目宏观背景 保障性住房建设成为住房建设的重点 住宅市场供应主体正在发生改变。在2010 年之前的近10 年里，住宅市场基本上是由单一的房地产开发商提供住房，政府提供的保障性住房基本缺位。从2010 年开始，政府再次担负起主导低收入群的保障性住房建设，使单一供应主体向多元供应主体转变，这种转变将有利于抑制房价过快上涨带来的一系列社会问题。 加大保障性住房建设力度是本轮调控的一个基本线索，李克强副总理的多次座谈、调研表态，在很大程度上将进一步强化保障房建设的政策分量。2010年全国580万套的保障房建设任务不仅是历年来力度最大的一年，而且也将开启保障大规模建设的起点。保障性住房的大规模投资建设，不仅可以大幅对冲预期中的商品房投资回落对经济增长的负面影响，而且也将是本轮调控能够引向深入的有力支持。保障性住房的供应量将主要集中于一线城市和房价涨幅过快的计划单列市和二线城市。 图1-1：未来将逐步形成不同层级的城市住房体系 保障房建设政策相继出台 住建部2010年5月19日与各地政府签订目标责任书，在某种意义上将保障性住房的建设上升到政治的高度，而区域间的政治攀比效应将促使保障性住房加快建设，弥补市场化房地产投资的回落，有效降低房地产调控负面影响。 表1-1：新“国十条”以来中央部委及领导有关保障房建设的政策与调研一览表 政策及中央领导调研 政策与调研内容 5月19日，住建部与各地政府签订住房保障工作目标责任书 保障性安居工程协调小组将适时对各地落实责任书的情况进行督促检查，年底将组织验收。住房保障工作目标责任书的完成情况，将纳入住房和城乡建设部、监察部对各省、自治区、直辖市人民政府住房保障工作的考核和问责。 6月12日，七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。指出成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。 6月12日，住建部关于做好住房保障规划编制工作的通知 力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，2013-2015年各地要结合实际，稳步扩大制度覆盖面，适当提高保障标准，力争到规划期末，人均住房建筑面积13平方米以下，低收入住房困难家庭基本得到保障。 8月5日，七部委联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》 选定28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493亿元。 8月21日，李克强在常州主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会 强调保障房建设各地进展还不平衡，住房保障体系仍不完善，政策支持力度也有待提高。要进一步加大保障性住房建设力度，在