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土地增值税清算中“开发成本”的审核思考 ? 鉴于目前税管员对土地增值税清算审核普遍存有畏难情绪，加之清算管理工作相对薄弱和不到位，从房地产企业“开发成本”清算审核入手，结合实战案例，提出相应的审核要点、方法和技巧以及注意事项，并对当前清算管理提出了意见和建议，以供参考。 土地增值税是一个计算复杂、计算难度较大的税种。针对目前的土地增值税清算审核状况，本文从土地增值税清算中“开发成本”的审核入手，探讨目前土地增值税清算中“开发成本”存在的问题，并提出对策和建议。 ? 开发成本的审核认定 房地产开发成本是对开发土地和新建房及配套设施的成本的简称，指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用，这些成本允许按实际发生额扣除。开发成本是土地增值税清算扣除项目中最主要的组成部分，是土地增值税清算审核工作的核心环节，也是最难查实、工作量最大的环节。因此，做好开发成本的审核工作尤显重要。 （一）土地征用及拆迁费用的审核认定 对于土地征用及拆迁补偿费审核，所强调的不是税务发票的取得，而是费用的实际发生。 流程：了解土地征用的费用构成和补偿标准→了解房屋拆迁补偿的形式和标准→对《补偿协议》内容的真实性可以应用检查流程进行调查求证。 特别注意：如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，房地产开发企业是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额中，在开发成本中就不允许再扣除。如是政府以财政返还的形式补偿房地产开发企业的土地的征用及拆迁补偿费，记入“补贴收入”、“其他应付款”等科目而未相应冲减开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”的，应作相应调整。在实际清算审核中，要注意企业会计账簿与中介鉴证报告之间的比对，核查是否在中介鉴证时将该部分“土地征用及拆迁补偿费”重复列支。例如：某房地产企业采取“障眼法”手段，对由某国道改线指挥部和某长途运输公司支付的拆迁安置补偿款4492万元，在账务处理时通过正常会计处理在“其他应付款”核算，但在委托中介机构进行土地增值税清算鉴证时，又根据拆迁资料把该部分支出汇总计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”，造成提交的中介鉴证报告多列支了“土地征用及拆迁补偿费”4492万元。 对于将土地长期租赁或租改征费用计入本科目，扩大扣除项目金额的，该部分费用应调整剔除，并在管理费用中长期分摊。例如，在清算审核某房地产开发企业时，发现该企业为了配套别墅群楼周围景观，将长期租赁山地果园费用及青苗补偿费1352万元计入本科目，增大扣除项目金额。 （二）前期工程费的审核认定 审核时须注意企业是否将应计入“开发费用”计算扣除的业务招待费、行政人员工资等管理费用支出计入前期工程费；在此，还须特别注意前期工程费凭证记载的具体内容，因为房地产企业开发初期核算往往不规范，在财务人员变化频繁的情况下，会人为多计开发成本金额，造成一笔成本费用重复计入。 对于前期工程费，主要根据合同约定的内容、是否已取得合法票据及对应的款项是否实际发生。审核时关注前期工程费是否真实发生，是否存在虚列情形。同时还须注意实际发生的如设计费等开支应当对应其开发项目。同时关注是否将一些规划设计项目的专家咨询费、顾问费或组织其他人员考察旅游费用摊入前期工程费，计入的则应调整剔除，如：某房地产企业组织其开发项目所在地的村民前往北京考察旅游，并将该笔费用列支前期工程费，审核时通过核对企业员工花名册、旅游合约，并与财务人员约谈，进而发现企业是为了开发项目的顺利进行而组织村民进行考察旅游，根据“实质重于形式”的原则，其发生的费用不能作为开发成本挤入前期工程费，予以相应的调整剔除。 如果取得的是已经进行了土地开发的“熟地”，即已经过“三通一平”，则这部分支出已体现在房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额中，在开发成本中就不允许再扣除。 （三）建筑安装工程费的审核认定 建筑安装成本是房地产开发成本中最大的一项支出，也是费用扣除、加计扣除的基础，因此这方面存在的问题也较多，最突出的问题就是人为增大建筑安装成本，主要表现在：1.开发企业提供甲供材料，提高材料成本而虚增建安成本；2.重复列支建筑材料发票；3.虚构工程项目、工程量。 在审核中，首先应查看相关建筑安装合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑安装工程款、材料费用等，注意企业是否有重复列支材料价款，如：将购进的材料已列入成本后收到建筑公司的建安发票中包含材料款后再次计入成本等现象。审核中发现有重复列支的，可要求企业提供自购建筑材料的详细清单，结合施工合同和工程结算书，进行厘清和剔除。例如：某房地产企业将代施工方采购的空调、智能和新风系统的设备材料发票1823.71万元列支开发成本。审核时通过核查