郑州太康路项目提案报告(商业部分).docVIP

郑州太康路?项目提案报告（商业部分） 市场分析篇 市场背景分析 相关商铺分析 本案SWOT分析 产品定位篇 本案形象定位 目标客群定位 产品功能定位 相关配套建议 上海星观达阵地产营销公司 2004年12月31日 ◆ 市场分析篇 一．市场背景分析 1．商业发展态势良好，商业档次不断提高。 郑州市区常住人口已达到350万人，人均消费支出接近6000元。2004年郑州市消费品市场繁荣活跃。全年全市社会消费品零售总额亿元比上年增长批零贸易业商品销售总额1亿元，比上年增长1%；商品交易市场销售总额39亿元，比上年增长1%；商品交易市场向规模化方向发展，辐射力进一步增强连锁、超市、专业店等现代化营销方式、新型业态发展迅速，麦当劳、肯德基、国美、世纪联华等国内外知名商业集团已陆续入驻郑州，沃尔玛、家乐福、易初莲花、麦德龙等外域知名连锁的大型项目，将为商贸城建设注入了新的生机和活力。2004年应该被称为“商铺投资年”定位为商贸城市的郑州市老市场推陈出新，新楼盘不断涌现，产权式商铺层出不穷，掀起了一场商铺淘金热8月28日开始营业金城服饰广场，早开盘的恒泰服饰广场销售新近面世的郑州小商品城（二期）打出了“产权旺铺”的口号（2）二七商圈： “豫港精品广场豫港大厦总建筑面积55432.43平方米其中1-5层为商场地下1-2层为大型停车场。精品百货的大幕刚刚开启，戏台上的主角就已不见踪影中原首座香港零关税CEPA城大上海城步行街占地约103亩，总建筑面积2万平方米据悉，首期开发的上海商城、金街建筑面积约10万平方米，一期投资约8亿人民币有可能在2005年年底开业丹尼斯二七路综合商厦项目，４０余亩，拆迁完毕即可动工建设。计划建成一个集购物、餐饮、娱乐、商住、办公为一体的综合性商业项目，，总建筑面积１８．１万平方米，营业面积１１万平方米，总投资约５亿元。 ?? 姗姗来迟的沃尔玛一来就不甘寂寞，挤进北京华联和金博大两虎相争的黄金商圈，在郑州市西太康路以南、民主路以西的地方安营扎寨。目前，这块约30亩的地方已开始拆迁，将来，郑州沃尔玛大型购物中心旗舰店将在这里巍巍然拔地而起。 2、本案周边商铺 项目名称 百年德化 大上海步行街 占地 50多亩 103亩 建筑面积 6万平米 28万平米 规划 集购物、休闲、观光三 位一体的风情购物公园 20—30平米 3 66平米 金街 70平米以上 价格 1 均价2.5万 上海商城只有负一和一二层可卖，其他为开发商自营,目前具体定价还没出来，会比百年德化高一点。 2 均价7000 3 均价5000 返利策略 返租3年，固定8%/年 返租3年，返租第一年8％，以后浮动上升 力推卖点 CEPA港澳城——中原之首 第三代步行街：郑州最大的一站式休闲、购物广场 销售情况 04年2月在媒体亮相 04年6月份建立售楼处， 04年11月17日开盘。 目前基本销售完毕，剩余 一些位置不好的尾铺 2003年九月建售楼处 05年初开盘 经营方式 开发商与香港新鸿基合作，引进其下属的启胜物业进行招商管理 由香港时尚生活（策划过上海新天地）负责前期运作招商，商铺定位和商城管理。 注：丹尼斯二七路综合商厦项目，４０余亩，拆迁。计划建成一个集购物、餐饮、娱乐、商住、办公为一体的综合性商业项目，总建筑面积１８．１万平方米，营业面积１１万平方米，总投资约５亿元。 ?? 二七广场周围以市民和旅游者购物为主，以百年德化为例，所售商铺面积普遍比火车站那边的要大，虽然单从价格上来看要比火车站那边低很多，可它的销售是按建筑面积（公摊接近50%）算，销售情况也没那边好。我们项目最有参考价值还是百年德化和大上海步行街。 3、周边商场业态比较 商场名称 友谊 商厦 亚细亚 国美 家电 天然商厦 商城 大厦 北京 华联 郑州 百货 金博 大商城 人民路丹尼斯 定位 大众百货 大众百货 专业家电商场 专业家电为主 大众百货 大众百货、超市 大众百货 中高档百货，超市 中高档百货，超市 经营情况 一般 一般 较好 较好 一般 良 一般 好 好 负一楼 迪信通旗舰店 鞋帽皮具 小家电 华联超市、迪信通手机零售、美食广场 世纪联华超市 丹尼斯大卖场 一楼 金鑫珠宝城 食品,.烟酒、化妆品 医药保健品 数码、手机、电脑 明达眼镜、中鑫亿通通讯城 品牌专卖店、中鑫亿通数码商场 流行名品广场。化妆品、珠宝、烟酒、名茶、音像制品 黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、男女鞋帽，箱包，烟酒，医药，手机 珠宝名表，女鞋，化妆品，医药、烟酒 都会流行馆。化妆品、钟表、皮鞋、珠宝、烟酒 二楼 ITAT国际品牌会员店 手机 冰箱、空调、洗衣机 八方电器城小家电 龙之