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水域天际商业部分调研报告 南湖商圈现状分析 ★　南湖是武昌4个综合组团之一，规划用地22.5平方公里，是未来武汉市重要的城市副中心，新城将形成“一核”、“两线”、“三片”、“四区”的规划结构，并设文化服务、体育中心和综合服务三大中心方便居民。新城将建设“五纵六横”路网，形成通畅便利的交通，并将南湖水引入新城，珞狮南路附近水域将建设大规模水上公园。 南湖板块有着丰富的高等教育资源，高校密集，这是其优势，但经过多年的发展，虽然基本配套有所改观，但还存在很大不足，如板块内体育文娱活动场所偏少，大多依赖各个高校自有设施，居民使用很不方便，这也是购房者对此片区迟疑的一个原因。特别是综合性的商业配套施设较少，南湖居民多半只有到街道口商圈、中南商圈消费。现今，政府在不断的完善配套设施建设，不少企业也在加大商业项目的开发，今后有很大的提高空间。 南湖商圈位于洪山区中心地带，紧邻街道口商圈，位于珞狮南路及其延长线，横跨南湖大道。商圈是以商贸、商住、特色餐饮、高科技农业产业等为主的特色商圈。南湖商圈受到中南商圈、街道口商圈、光谷商圈的辐射，加上自身高校密集，人口集中的优势，有很大发展潜力。 商圈内房地产开发现状 知名开发商积极布局，名牌、大型楼盘扎堆，产品品质高。 　多家房地产开发巨头进入南湖新城开发，继金地、大华之后，2005年9月，深圳泰然集团继大华和金地后再次出手南湖新城，拿下临湖400亩土地，总建筑面积50万平方米；2006年，保利在“南湖农业园”挂牌上也大显身手，最终经过84轮竞价，战胜万科、金地等多家巨鳄。以10亿3千万拿下，超出起始价近一倍。宝安.璞园、金地格林、金地圣爱米伦、大华南湖公园世家、南湖玫瑰湾、保利心语等众多大型特大型楼盘已经或分期次地逐渐入住。知名开发商的品牌效应形成了庞大的固定人口规模，加上高校新校区的开发，大规模的学生群体也将形成庞大的消费群。随着这些中高端楼盘的面世，南湖新城发展前景将会形成滚雪球式的爆发效应，板块或商圈价值效应渐显，相信不久的将来，新南湖片区将会成为武昌新商圈的后起之秀。 商圈内房地产开发特点 各楼盘特别是品牌楼盘，物业类型多以复合型地产开发为主，商住形式，底商加住宅，辅以一定量的社区商业，临街商业，楼盘功能同质化程度高，没有差异性。 由于该区域居住区建设时间较短，各楼盘沿街的大量小商铺使小区商业分散，档次不高，区域内未形成明显的商业活动中心，主要还是依赖于中南商圈、亚贸商圈、和街道口商圈，居民生活十分不便。社区附近公共服务配套设施改善程度不高。社区和商圈成熟的生活氛围急须提升。 ◆圈内业态：业态全而杂，同质化程度高。社区内生活气氛不浓厚、生活氛围不太成熟，不过随着区域内规划和在建住宅入住率的提升相信生活氛围会逐渐成熟。消费档次中等偏上。餐饮业发达：特色餐饮、特色排挡、品牌连锁餐饮店及多家星级酒店;娱乐包括健身房、量贩式KTV等；超级卖场，如沃尔玛。 ◆主力消费人群：商圈内还建的原住居民，附近高校师生，外地经商人群 ◆消费人群特点：商圈内居住人口中，职业主要以原住民、高校学生以及私营业主构成，家庭结构多为三口之家、三代同堂，年龄结构以中青年为主，消费意识强，家庭收入明显高于武汉市平均收入水平，消费力旺盛，但区域商业不能满足消费需求。 ◆入住率：入住率明显不高，社区业主投资客群比重较大，社区人口规模不能满足商业需求。各社区人气不高，商业气氛不浓，商业人流难显。 项目概况 本案基本属性 本案位于武昌区南湖新城建安街，总建筑面积约40万平米，占地约309亩，由花园洋房、多层、小高层、高层等 多种产品形态组合而成，通过社区庭院、组团庭院、宅间庭院三重水域庭院打造而成的高尚居住生活区。区间还将建设幼儿园、临街商业、大型游泳池及运动场等 多项高端配套。本案商业面积3万平米。 2、武汉轨道交通规划（近、中、远期） 经过南湖商圈的在建或将建或未来远期会建的轨道线有： U7，（即轨道交通七号线，过江地铁，部分已开建，），预计2014年全面开工，2017年建成一期工程。 一期工程起点位于金银湖，沿环湖中路、金南一路、建设大道、澳门路、过京汉大道，在长江二桥上游的三阳路附近穿越长江，经友谊大道、过湖北大学、穿越长江公路隧道的南岸匝道，走中山路、穿过大东门立交桥、过武昌火车站，走恒安路、南李路、李纸路至板桥村。 　　王家墩中心站（3、7号线换乘），香港路站（3、6、7号线换乘），已开建。 　　远期规划为机场线，连接武汉天河国际机场以及规划中的武汉第二机场。 7号线线路图图示： U8，即轨道交通8号线，过江地铁，部分已开建， 预计2013年全面开建，2016年建成一期工程。 　　武汉市轨道交通八号线一期工程起点位于武汉东西湖区金银潭大道，往南过后湖大道、幸福大道、竹叶山、赵家条，走黄浦大街，过永清街拐向芦沟桥路，