濮阳房地产2011年市场现状及2012年发展趋势预测2012-03.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT- 14 - 濮阳房地产2011年市场现状 及2012年发展趋势预测 [信息来源：濮阳市房地产开协会] 2011年，中国房地产市场调控新政频出，多方对垒博弈，市场波动局部显现。在一连串组合拳猛烈的打向中国房地产市场，一片山雨欲来风满楼之势中，作为焦点指向的中国房地产，这一年，没有哪个领域像房地产一样承受的调控力度之大，也没有哪个领域像它一样强烈地牵动上至中央政府、下至普通市民的神经。时至龙年岁首，再次回顾那疾风暴雨般“步步为营”的调控下的濮阳楼市，回望既往，前瞻来年。 一、2011年濮阳房地产市场现状 2011年，对于龙城房地产市场来说是调整的关键一年，也是市场转型的重要时期。2011年，濮阳认真贯彻落实国家和省市有关调控政策，楼市发展态势总体良好，供应结构得以有效调整，市场不断朝成熟理性的方向发展。2011年濮阳房地产市场主要呈现以下几方面特点： 1、调控：声声渐急 对于2011年的房地产调控，业界早有预感，只是没想到风雨来得如此猛烈。如此频繁、密集、涉及众多部门的宏观调控在房地产历史上从未有过，一切都在考验着楼市神经。但出发点仍然是抑制投资、投机，改善住宅供应结构，满足普通百姓住房需求。为了达到这一目的，国家从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策，其中包括限购、限贷、限价、加息、“土地”、“税收”等一系列“步步为营”政策，调控已然从“宏观”延伸到“微观”，濮阳楼市受全国大气候的影响，第四季度出现持币待购现象，成交量明显下降。 2、房价：稳步上涨 2011年，受国家相关银根紧缩、抑制投资性购房和逐步加大保障性住房建设力度等房地产市场宏观调控政策的影响，我市城区房地产市场运行总体平稳，市场需求逐步回归理性，房地产市场整体保持良好发展态势。濮阳市城区房地产开发施工面积达330万平方米，其中房地产开发企业商品房施工备案面积190万平方米，保障性住房140万平方米,房地产开发完成投资36.7亿元。办理商品房预售许可15批，发放预售许可证71个，批准预售商品房面积55.41万平方米。办理初始登记19569件，登记面积147.42万平方米，同比增长285.17%;办理房地产转移登记11525件，登记面积124.75万平方米，同比增长11%，交易金额32.09亿元，同比增长23%；办理抵押登记9703件，登记面积141.22万平方米，同比增长6%，贷款金额27.98亿元，同比增长29%；办理抵押变更登记1059件；办理新建商品房合同备案6917件，合同备案面积78.32万平方米，合同备案金额25.52亿元。市城区商品房销售均价在4000元/平方米左右，新建商品房销售价格继续保持平稳中略有浮升的态势，。 尽管国家及省市出台了一项项旨在稳定住房价格的调控政策，但对于濮阳房市而言，自住型购房者始终是住宅市场的主导力量，拉动房价上涨的根源也是供需矛盾，因此，在一片调控声中，2011年的濮阳楼市似乎并未受到政策层面的太多影响，房价仍在不紧不慢的上涨。关于这一点，有购房意向的市民们最有感受。上半年的时候觉得价格有点高，看着宏观调控政策不断出台，于是开始持币观望，期待房价会有所回落，结果到了年底反而发现房子更贵了。 房价稳步上涨现象的出现是由我市房地产市场的实际情况决定的。一是调控政策旨在打击炒房投机者，但在濮阳这样的中小型城市，居民购房仍以自住为主，楼市不可能受到政策的太大打击。随着个人买房者不断增加，商品房空置比率降低，现有可售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面；二是由于政府严格执行土地年度计划，建立土地储备体制，控制土地供应，推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上提高了建设用地的价格，房地产开发开始向资本市场转移；三是随着居民收入水平的提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，其需求档次的提升也拉动了房价的上升；四是银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资金成本；五是国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转的宏观政策，在一些方面提高了房屋的建设成本，这也成为房价上涨的客观原因之一；六是开发环节税费增加，也导致房价的上涨。房产税在坚持了几年总营业额的10%，今年又上调等；七是房地产市场开发的内在决定的，即在较高收入者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房，而高品质住房比重增加，直接导致房价的上涨；八是个别开发商提高预期收益，误导消费者进行不合理的投资，在一定程度上也拉动了房价的上扬。 3、结构：更为合理 在各项政策的调控指导下，濮阳市的住房供应结构有所调整。从2011年我市楼市供应来看，不少开发商已经开始适时调整规划，增大了中小户型结构住房的比例。政府部门也更加关注中低收入