房地产评估电子课件教案-第五章 收益还原法.ppt

第五章 收益还原法 第一节 基本原理 第二节 收益还原法的公式 第三节 收益还原法的步骤 第四节 收益还原法的应用 收益法是以预期原理为基础的。 预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 收益性房地产的价值价值高低主要取决于下列哪些因素？ 【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产的收益价格为多少？P117-23 【例5-5】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但规划等到3年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万元，销售锐费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则求该宗房地产目前的价值。P119-15 【解】由题意： 2、影响资本化率大小的因素 投资风险 资本化率的高低与投资的风险的大小成正相关的关系，即风险大，收益率就高；风险小，收益率就低。 房地产的状况 不同地区、不同时期、不同类型、不同用途的房地产，投资风险各不相同，因此报酬率也不尽相同。 3、资本化率的种类及相互关系 ①资本化率的种类 土地资本化率：是将待估土地的预期净收益转化为在估价时点的土地价格的比率。 此时，估价对象是单纯的土地，所选用的净收益也是由土地产生的。 建筑物资本化率：是将待估建筑物的预期净收益转化为在估价时点的建筑物价格的比率。 此时，估价对象是单纯的建筑物，所选用的净收益也是由待估建筑物产生的。 房地产综合资本化率：是将待估房地产的预期净收益转化为估价时点的房地产价格的比率。 此时，估价对象是房地综合体，所选用的净收益也是由房地综合产生的。 通常来讲，建筑物的投资风险高于土地的投资风险。 ②三者的关系 在已知建筑物价格和三个资本化率中的两个的前提下，三者之间的换算公式为： 公式中: r—房地产综合资本化率； rL—土地资本化率;rB—建筑物资本化率; L—土地价格； B—建筑物价格。 这种方法用来进行土地或者建筑物价格的评估时称为剩余技术,也称为残余估价法。 当已知整体房地产的净收益，其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率时，从整体房地产种扣除归属于已知构成部分的净收益，求取未知构成部分的价格。 若用于求取土地的价格，则称为土地剩余技术；若用于求取建筑物的价格，则称为建筑物剩余技术。 例题：某宗房地产每年净收益是50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％。试计算该宗房地产的价值。 净收益=价值*资本化率 解：该宗房地产的价值计算如下： 土地价值 ＝（50－200×12％）/10％ ＝260（万元） 该宗房地产价值 ＝土地价值＋建筑物价值 ＝260＋200 ＝460万元 3、资本化率的求取方法 ①市场提取法 通过搜集市场上三宗以上的类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，反求出资本化率。 相应的公式又因收益年期和净收益变化的限制而呈现出不同的公式，在实际操作中需要分析所搜集案例的具体情况，对号入座。 例题: 选取六个可比实例房地产及其相关资料： 可比实例 净收益 （万元/年） 价格 （万元） 还原利率 （％） 1 12 102 11.8 2 23 190 12.1 3 10 88 11.4 4 65 542 12 5 90 720 12.5 6 32 250 12.8 市场提取法的注意事项： 所搜集的案例与估价对象为类似房地产，即市场比较法中所涉及到具体要求。 分析交易实例的交易情况，如果有不正常的融资条件要给予修正。 分析交易实例的租金是等于市场租金，即要保证所搜集的交易实例符合公开市场条件。 六、净收益按一定比率递增的公式 有限年 假设前提是：（1）净收益按等比级数递增 （2）收益年限n为有限年。 【例5-9】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的