物业税开征对中国房地产市场影响的悬念分析.doc

财政学期中论文 物业税开征对中国房地产市场影响的悬念分析 课程名称：财政学 任课老师：杜莉老师 学生姓名：陈毓梅 学生学号：0555034 院系专业：公共经济学系财政学 [摘要]: 本文从对于物业税开征将大幅度降低房地产市场的主流说法进行了质疑和否定，并以全面的理论分析入手，解释了房地产市场价格变化的可能走向，最后我们得出结论：物业税的开征只能够对房地产市场过热、房价上升过快起到缓冲的作用，抑制房地产市场不健康地过快发展。二. 对于物业税开征将带来的土地资源利用率提高以及房地产评估市场的积极影响做出了原因解释。最后，进一步对于现实中国经济状况物业税开征是否具有必要性的问题进行了探索。 [关键词]: 物业税 商品房价格 商品房土地资源利用率 房地产评估市场 需求合理引导 [正文]: (一) 引言: 1.研究背景： 2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出:“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”这一通知从此引发了理论界和经济界对物业税改革话题的不断关注。究其原因在于：物业税的开征无论对宏观财政税收还是对微观消费者决策而言，都将产生巨大的影响作用。而房地产市场作为一个与民生息息相关的市场，物业税的开征对其产生的变革深度也将直接关系到了我国政治经济的稳定以及消费者的切实利益，所以本文将着重对物业税改将会带来的房地产市场变化作出剖析。 2.物业税概念 物业税，也可以称作房地产税或不动产税，是财产税的一种。主要是针对土地、房屋等不动产要求其保佑人每年按物业评估价值缴付的一定税款，税值随房产的产值而提高。 (二) 物业税开征对对房地产市场变化的悬念 悬念一 物业税开征对中国房地产市场商品房价格的影响 自从物业税开征的信号提出以来，关于其征收对房地产市场价格影响的正负效应讨论就从来没有间断过。由于中国房地产市场从2003年以来便呈现一路飚升的趋势，近年来商品房价格更是长期居高不下，而物业税本身作为房地产市场均衡稳定工具之一，其开征与否以及其开征是否将大幅降低房地产市场价格等问题难免引起包括政府、房地产业界、普通消费者的广泛关注。 其中持肯定回答的正方观点对物业税的开征将带来的房地产市场价格下降比率乐观估计为四成左右。这种观点的出发点在于认为：物业税的征收将使得现行实行的土地出让金和相关税费由销售时一次性缴付转变为分50-70年分期缴付的模式。假定这一前提成立，则如果按照70年分期缴费计算，房地产在销售时只需先缴纳现行税费体制下1/70的相关土地出让金以及费用与税资，其余部分将在剩余的69年中分别缴纳，首付出让金和税费整体下降为（70-1）/70=98.57%。而现行地价又占据住宅成本50%左右甚至更多，所以住宅整体成本将下降98.75%*50%=49.29%，即下降幅度至少达到四成以上，扣除盈利要求等因素，也就是说，现值100万元的商品房价格下降空间可达40万。 然而，前文假定的前提是否成立以及住宅消费的门槛究竟是否会按这一假设的推论而在现实中形成下降其实在各个环节上都存在着疑问： 一.首先，我国的土地出让金与物业税是否具有可替代性或者被包含性仍旧存在着较大的争议。而在一般意义上，物业税属于不动产税，土地出让金是国家作为所有权人在出让土地使用权时应当取得的费用，属于土地价款的一部分，这两者分属于不同的经济范畴，因此不具有相互替代性和包含关系的。假如按照第一种观点认定的前提，将土地转让金纳入物业税的范围内，其结果将是与市场经济下土地资源配置市场化的背道而驰。在这一前提下，理论上，政府提供的土地资源对房地厂商而言具有无偿性，进而将会造成的后果包括: 1.将造成部分国土资源收益流失，并且土地市场化改革进程不得不倒退回行政划拨的手段，加剧寻租活动；2. 土地资源极有可能集中到少数垄断开发商的手中，扭曲房地产市场价格信号；3.土地浪费对房地产开发成本影响将减少，从而降低市场机制对土地资源配置的优化作用。在现实可行性的分析上，将土地出让金纳入物业税范畴同样不具有可操作性：1.现行二级市场产权界定模糊，缺乏科学计税标准；2. 短期内，将带来地方政府固定财政收入的锐减，一方面将降低地方物业税改的积极性，另一方面资金的骤然缩减也将给地区城市化发展带来困难。 二. 其次，即使土地出让金并入物业税进行统一征收，住宅成本下降幅度又是否会达到预期的高水平仍值得讨论。在这里，必须先行明确地价与土地出让金之间的关系：地价的组成包括土地出让金，拆迁安置费以及相关税费等。所以土地出让金仅为地价构成的一部分，并仅占整体比重的10%-30%，按照前文所述地价占住宅价格的50%左右来计算，土地出让金所占住宅价格比重最多为15%。在现实经济中，影响地价最主要的原因是受拆迁安